Che cosa accade quando un appartamento viene affittato senza contratto scritto e senza registrazione e, dopo alcuni anni, il conduttore chiede al proprietario la restituzione di tutti i canoni pagati?
La risposta non è così semplice come potrebbe sembrare.
La nullità della locazione non significa automaticamente che il conduttore possa abitare gratuitamente nell’immobile e, una volta cessato il rapporto, ottenere indietro tutte le somme versate.
È questo uno degli aspetti più interessanti affrontati dal Tribunale di Ancona con la sentenza n. 1465 del 10 luglio 2026, relativa a una vicenda di locazione abitativa di fatto durata circa cinque anni.
Il Tribunale ha dichiarato nullo il contratto di locazione per mancanza della forma scritta, ma ha contemporaneamente respinto la domanda del conduttore che chiedeva la restituzione delle somme corrisposte durante il periodo di occupazione dell’immobile.
La decisione affronta inoltre un secondo problema particolarmente interessante: il proprietario può chiedere, dopo la dichiarazione di nullità, un’indennità di occupazione calcolata sulla base del valore di mercato dell’immobile?
Anche a questa domanda il Tribunale ha dato, nel caso concreto, risposta negativa.
Il caso deciso dal Tribunale di Ancona
La vicenda riguardava un immobile situato a Castelfidardo, in provincia di Ancona, occupato dal conduttore dal giugno 2020 fino al giugno 2025.
Non esisteva un regolare contratto di locazione scritto e registrato.
Secondo la ricostruzione del conduttore, le parti avevano raggiunto un accordo verbale e, nel corso degli anni, erano stati corrisposti complessivamente 33.600 euro, in contanti, quale corrispettivo per l’utilizzo dell’abitazione.
Il conduttore, dopo avere lasciato l’immobile, ha quindi agito in giudizio chiedendo che venisse dichiarata la nullità del rapporto e che i proprietari fossero condannati a restituire le somme pagate.
I proprietari, a loro volta, hanno contestato la ricostruzione del conduttore e hanno sostenuto che il corrispettivo effettivamente concordato fosse molto più basso.
Ma soprattutto hanno formulato una domanda riconvenzionale: una volta dichiarata la nullità del rapporto, secondo i proprietari, il conduttore avrebbe comunque dovuto pagare un’indennità di occupazione corrispondente al valore locativo di mercato dell’immobile.
Il Tribunale ha quindi dovuto affrontare due questioni contrapposte:
- il conduttore può ottenere la restituzione dei canoni pagati in una locazione nulla?
- il proprietario può pretendere, in conseguenza della nullità, un’indennità superiore a quella originariamente concordata?
Locazione verbale: il contratto è nullo
Il primo punto affrontato dal Tribunale riguarda la validità del rapporto.
Per le locazioni abitative, la legge richiede la forma scritta del contratto.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Ancona mancava tale requisito.
Il Giudice ha quindi dichiarato la nullità del contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile di Castelfidardo.
La questione, però, non si esaurisce qui.
Una volta dichiarato nullo il contratto, infatti, occorre stabilire quali siano le conseguenze patrimoniali della nullità.
Ed è proprio su questo punto che la sentenza assume particolare interesse.
Affitto in nero e nullità relativa: attenzione alla coercizione del locatore
Un passaggio importante della decisione riguarda la natura della nullità della locazione verbale.
Il Tribunale richiama in particolare il principio affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18214 del 2015.
La distinzione è fondamentale.
In linea generale, la locazione abitativa priva della forma scritta è affetta da nullità assoluta.
Diverso è il caso in cui la mancanza della forma scritta sia stata determinata da una coercizione esercitata dal locatore nei confronti del conduttore.
In questa seconda ipotesi la giurisprudenza ha riconosciuto una particolare forma di nullità relativa, posta a tutela del conduttore.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Ancona, però, non era stata dimostrata alcuna coercizione.
Secondo il Giudice, dalle risultanze della causa emergeva piuttosto che entrambe le parti avessero consapevolmente accettato di instaurare il rapporto senza un regolare contratto scritto.
La nullità è stata quindi considerata assoluta e rilevabile anche d’ufficio.
Il conduttore può riavere i canoni pagati in nero?
Questa è probabilmente la questione più interessante della sentenza.
La risposta fornita dal Tribunale di Ancona è no, non automaticamente.
Il ragionamento parte da un dato molto concreto: il conduttore ha effettivamente utilizzato l’immobile per circa cinque anni.
La nullità del contratto elimina il valido titolo negoziale, ma non cancella il fatto storico che il conduttore abbia goduto dell’abitazione.
Ed è proprio questa situazione che impedisce, secondo il Tribunale, di considerare automaticamente ripetibili tutte le somme versate.
Se il conduttore ottenesse contemporaneamente:
- la restituzione di tutti i canoni pagati;
- il mantenimento del beneficio derivante dall’utilizzo dell’immobile;
si determinerebbe, nel caso concreto, uno squilibrio patrimoniale non giustificato.
Il Tribunale richiama, a questo proposito, la precedente giurisprudenza della Cassazione, tra cui Cass. civ. n. 4849/1991 e Cass. civ. n. 3971/2019.
Il principio applicato è, in sostanza, che la restituzione della prestazione eseguita dal conduttore non può essere considerata isolatamente quando la controprestazione del locatore – il godimento dell’immobile – è ormai impossibile da restituire.
L’immobile, infatti, è stato già utilizzato per anni e il godimento non può essere materialmente restituito.
Quindi chi paga un affitto in nero non può mai riavere i soldi?
Non è questa la conclusione da trarre.
La sentenza deve essere letta alla luce delle circostanze specifiche del caso.
Il punto decisivo è che il conduttore aveva effettivamente usufruito dell’immobile per un lungo periodo, traendo dal rapporto la controprestazione sostanziale rappresentata dal godimento dell’abitazione.
Pertanto, non è corretto trasformare la decisione in una regola assoluta secondo cui “chi paga un affitto in nero non può mai chiedere la restituzione dei canoni”.
La questione restitutoria deve essere valutata considerando la natura delle prestazioni eseguite, il godimento concretamente ottenuto e gli effetti patrimoniali della dichiarazione di nullità.
Il proprietario può chiedere il valore di mercato dell’affitto?
La seconda domanda affrontata dal Tribunale è altrettanto importante.
I proprietari avevano sostenuto che, una volta accertata la nullità della locazione, il conduttore avesse occupato l’immobile senza un valido titolo.
Da qui la richiesta di ottenere un’indennità di occupazione calcolata sulla base del valore locativo di mercato.
La domanda, però, è stata respinta.
Il Tribunale ha osservato che erano stati gli stessi proprietari a scegliere liberamente di concedere l’immobile in godimento senza stipulare un regolare contratto di locazione.
Inoltre, secondo la loro stessa ricostruzione, era stato concordato un determinato importo mensile.
Non potevano quindi pretendere, successivamente, di sostituire unilateralmente quel parametro con il valore di mercato dell’immobile per ottenere una somma maggiore.
L’indennità per arricchimento senza causa non coincide con il mancato guadagno
Il Tribunale richiama, sul punto, anche Cass. civ. n. 32696/2024, relativa ai limiti dell’indennizzo previsto dall’art. 2041 c.c.
Questo passaggio merita particolare attenzione.
L’azione di arricchimento senza causa non può essere utilizzata semplicemente per ottenere il profitto che il proprietario avrebbe potuto conseguire stipulando un diverso e valido contratto di locazione.
L’indennizzo ex art. 2041 c.c. deve essere parametrato alla diminuzione patrimoniale effettivamente subita, non al mero mancato guadagno.
Nel caso deciso dal Tribunale di Ancona, i proprietari non avevano dimostrato di avere subito una perdita patrimoniale ulteriore rispetto a quanto avevano concordato e accettato come corrispettivo per il godimento dell’immobile.
Per questa ragione anche la domanda riconvenzionale è stata respinta.
La decisione del Tribunale di Ancona
La sentenza n. 1465/2026 ha quindi prodotto un risultato apparentemente singolare:
il contratto è nullo, ma il conduttore non ottiene la restituzione dei canoni; allo stesso tempo, il proprietario non ottiene un’indennità aggiuntiva parametrata al valore di mercato.
In particolare, il Tribunale ha:
- dichiarato la nullità del contratto di locazione per mancanza della forma scritta;
- respinto la domanda del conduttore di restituzione delle somme pagate;
- respinto la domanda dei proprietari volta a ottenere un’indennità di occupazione parametrata al valore locativo dell’immobile;
- compensato integralmente le spese di lite.
La decisione è stata pronunciata dal Tribunale ordinario di Ancona, Seconda Sezione Civile, il 10 luglio 2026, nella causa iscritta al R.G. n. 7395/2025.
Cosa insegna questa sentenza a proprietari e inquilini?
La vicenda offre alcune indicazioni pratiche importanti.
- La locazione abitativa deve essere formalizzata per iscritto
Una locazione abitativa verbale espone entrambe le parti a conseguenze rilevanti.
Il problema non riguarda soltanto l’eventuale evasione fiscale o la mancata registrazione: la mancanza della forma richiesta dalla legge incide sulla validità stessa del rapporto.
- La nullità non significa automaticamente restituzione di tutti i canoni
Questo è il punto da ricordare con maggiore attenzione.
La dichiarazione di nullità non consente necessariamente al conduttore di considerare gratuito il periodo durante il quale ha effettivamente abitato nell’immobile.
Occorre infatti considerare il godimento ricevuto e le conseguenze della restituzione delle prestazioni.
- Anche il proprietario deve provare il proprio eventuale credito
Il locatore non può automaticamente affermare:
il contratto è nullo, quindi il conduttore deve pagarmi il valore di mercato dell’affitto.
Deve invece dimostrare la fondatezza della propria pretesa e, soprattutto, non può confondere il danno o l’arricchimento senza causa con il semplice maggior profitto che avrebbe potuto ottenere stipulando una normale locazione.
- La condotta delle parti può essere decisiva
Nel caso esaminato dal Tribunale di Ancona, nessuna delle due parti aveva dimostrato di essere stata costretta dall’altra ad accettare la locazione irregolare.
Il Giudice ha quindi valorizzato il fatto che il rapporto fosse stato instaurato consapevolmente in quelle modalità.
Questo elemento è particolarmente importante quando si discute della diversa disciplina della nullità derivante dalla locazione verbale imposta dal locatore.
Affitto in nero: la domanda di restituzione dei canoni va valutata caso per caso
La sentenza del Tribunale di Ancona non dovrebbe essere letta come una sorta di “sanatoria” dell’affitto in nero.
Al contrario, la decisione conferma la nullità della locazione abitativa priva della forma scritta.
Il punto più delicato riguarda piuttosto le conseguenze economiche della nullità.
Quando il rapporto è durato per anni e il conduttore ha effettivamente utilizzato l’immobile, non è possibile ignorare la prestazione ricevuta dal conduttore, cioè il godimento dell’abitazione.
Allo stesso modo, il proprietario non può necessariamente utilizzare la nullità del contratto per ottenere una somma superiore a quella effettivamente concordata, semplicemente facendo riferimento al valore di mercato dell’immobile.
La valutazione deve quindi essere concreta e tenere conto delle prestazioni eseguite, del godimento conseguito, delle somme effettivamente versate e dell’eventuale pregiudizio patrimoniale concretamente dimostrato.
Domande frequenti
Se il contratto di affitto è verbale, è nullo?
Per le locazioni abitative, la mancanza della forma scritta richiesta dalla legge comporta la nullità del contratto. La giurisprudenza distingue però l’ipotesi ordinaria dalla situazione in cui il conduttore dimostri che la forma verbale sia stata imposta dal locatore attraverso una condotta coercitiva.
Se il contratto è nullo, il conduttore deve pagare i canoni?
La nullità non consente di dare una risposta automatica. Se il conduttore ha effettivamente goduto dell’immobile, la restituzione delle somme versate deve essere valutata tenendo conto della prestazione ricevuta e dell’impossibilità di restituire il godimento già ottenuto.
Il conduttore può chiedere indietro tutti i canoni pagati in nero?
Non necessariamente. La sentenza del Tribunale di Ancona n. 1465/2026 ha escluso, nel caso concreto, la restituzione delle somme corrisposte perché il conduttore aveva goduto dell’immobile per diversi anni.
Il proprietario può chiedere il valore di mercato dell’affitto?
Non automaticamente. Secondo il Tribunale di Ancona, l’indennità ex art. 2041 c.c. non può essere semplicemente identificata con il maggior guadagno che il proprietario avrebbe potuto ottenere stipulando una regolare locazione a condizioni di mercato.
Cosa ha stabilito il Tribunale di Ancona sull’affitto in nero?
Con la sentenza n. 1465 del 10 luglio 2026, il Tribunale ha dichiarato nullo per mancanza di forma scritta il rapporto di locazione, ma ha respinto sia la richiesta del conduttore di restituzione dei canoni sia la domanda dei proprietari di ottenere un’indennità di occupazione parametrata al valore di mercato dell’immobile.
In sintesi
La sentenza del Tribunale di Ancona n. 1465/2026 evidenzia una distinzione fondamentale:
la nullità del contratto di locazione e le conseguenze economiche della nullità sono due questioni diverse.
Il contratto può essere dichiarato nullo perché concluso verbalmente, ma ciò non significa automaticamente che il conduttore possa ottenere la restituzione di tutto quanto pagato dopo avere usufruito dell’immobile per anni.
Allo stesso modo, la nullità non attribuisce automaticamente al proprietario il diritto di pretendere il valore di mercato dell’immobile come indennità di occupazione.
La soluzione dipende dalle concrete circostanze del rapporto, dalle prestazioni eseguite e dalla prova degli effettivi vantaggi e pregiudizi patrimoniali.
