Un contratto di locazione abitativa concluso verbalmente e mai registrato è nullo. Ma la nullità può essere fatta valere dal proprietario? E cosa succede ai canoni già pagati e all’occupazione dell’immobile? Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 5152 del 24 giugno 2025, affronta questi problemi e chiarisce le conseguenze economiche della locazione abitativa non registrata.
Contratto di affitto verbale e non registrato: cosa succede?
La locazione di un immobile ad uso abitativo richiede la forma scritta e la registrazione del contratto.
Quando il rapporto viene instaurato verbalmente e il contratto non viene registrato, la situazione non può essere trattata come una normale locazione validamente costituita.
La questione diventa però più complessa quando, nonostante l’irregolarità, il rapporto è stato concretamente eseguito per diversi anni: il conduttore ha abitato nell’immobile e ha pagato alcuni canoni, mentre il proprietario ha consentito il godimento dell’abitazione.
È proprio questo il caso esaminato dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 5152/2025.
Il caso deciso dal Tribunale di Milano
La controversia riguardava un immobile situato a Cambiago, in provincia di Milano, concesso in locazione nel 2018 sulla base di un accordo verbale.
La proprietaria sosteneva che la conduttrice avesse occupato l’immobile senza titolo e chiedeva quindi il rilascio dell’abitazione, oltre al pagamento dell’indennità di occupazione e degli oneri condominiali.
La conduttrice, invece, sosteneva che tra le parti fosse effettivamente esistito un contratto di locazione, seppure verbale e non registrato per volontà della locatrice.
Chiedeva quindi che il rapporto fosse ricondotto alle condizioni previste dalla legge e, in via subordinata, che fosse dichiarata la nullità del contratto con restituzione dei canoni già pagati.
Nel corso del rapporto erano stati versati complessivamente 6.000 euro di canoni, mentre successivamente il pagamento era cessato.
Il proprietario può far valere la nullità del contratto non registrato?
La risposta data dal Tribunale è negativa.
Questo è uno degli aspetti più importanti della decisione.
Il giudice ricorda che, alla luce dell’art. 13 della legge n. 431/1998, come modificato dalla legge n. 208/2015, la locazione abitativa verbale e non registrata determina una nullità relativa o di protezione.
Di conseguenza, tale nullità può essere fatta valere dal conduttore, mentre non può essere fatta valere dal locatore né essere rilevata autonomamente dal giudice.
La distinzione è particolarmente importante perché impedisce al proprietario di utilizzare la mancata registrazione come strumento per sostenere semplicemente che il conduttore occupa l’immobile “senza titolo”.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano, infatti, la nullità era stata eccepita proprio dalla conduttrice e, per questo motivo, il giudice ha potuto dichiararla.
Cosa significa nullità relativa del contratto di locazione?
La nullità relativa prevista dalla disciplina delle locazioni abitative presenta una caratteristica particolare: è posta a tutela del conduttore.
Il Tribunale ricostruisce anche l’evoluzione normativa successiva alla pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 18214 del 17 settembre 2015, ricordando come la legge n. 208 del 2015 abbia modificato la disciplina precedente.
Secondo la ricostruzione contenuta nella sentenza, la modifica normativa ha ampliato la tutela del conduttore, estendendola anche all’ipotesi in cui il locatore non abbia provveduto alla registrazione del contratto nei termini previsti dalla legge.
Il conduttore può chiedere che il contratto venga ricondotto alle condizioni di legge?
Non sempre.
Questo è un secondo passaggio particolarmente interessante della sentenza.
La conduttrice aveva chiesto che il rapporto venisse ricondotto alle condizioni previste dalla legge, facendo riferimento all’art. 13 della legge n. 431/1998.
Il Tribunale ha però respinto questa richiesta.
Il motivo è legato al comportamento tenuto durante il rapporto: la locazione aveva avuto regolare esecuzione fino al febbraio 2024, mentre successivamente la conduttrice aveva smesso di pagare il canone.
Secondo il giudice, il mancato pagamento del canone determina il venir meno dell’equilibrio tra le prestazioni contrattuali e impedisce, nella fattispecie esaminata, la riconduzione del rapporto alle condizioni di legge.
Quindi la possibilità di invocare la tutela prevista dall’art. 13 della legge 431/1998 non significa automaticamente che ogni rapporto di locazione non registrato possa essere ricondotto alle condizioni legali.
La concreta esecuzione del rapporto e il comportamento delle parti possono assumere un ruolo decisivo.
Il contratto nullo comporta la restituzione dei canoni pagati?
Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano, sì.
Una volta dichiarata la nullità del contratto, i canoni che erano stati pagati in esecuzione del rapporto sono stati qualificati come indebito oggettivo.
La conduttrice aveva versato 6.000 euro e, conseguentemente, il Tribunale ha riconosciuto il suo diritto alla restituzione di tale somma.
Ma questo non significa che il conduttore possa occupare gratuitamente l’immobile.
Ed è proprio qui che emerge un’altra importante conseguenza della pronuncia.
Se il contratto è nullo, il conduttore deve pagare qualcosa per il periodo di occupazione?
Sì.
La nullità del contratto non elimina il fatto che il conduttore abbia concretamente goduto dell’immobile.
Per questo motivo il Tribunale ha riconosciuto alla proprietaria un credito per indennità di occupazione, comprensiva degli oneri accessori.
L’importo determinato dal giudice è stato pari a 5.438,74 euro, calcolato sulla base del triplo della rendita catastale e riferito al periodo considerato nella decisione.
Si è quindi verificata una situazione di reciproci crediti:
- la conduttrice aveva diritto alla restituzione di 6.000 euro di canoni;
- la proprietaria aveva diritto a 5.438,74 euro per l’occupazione dell’immobile;
- i due crediti sono stati parzialmente compensati.
Il risultato finale è stato che la proprietaria è stata condannata a corrispondere alla conduttrice 561,26 euro, oltre agli interessi legali.
Il conduttore deve lasciare l’immobile anche se il contratto è nullo?
Sì.
Nel caso deciso dal Tribunale di Milano, la conduttrice è stata condannata al rilascio immediato dell’immobile.
Il giudice ha inoltre precisato che, trattandosi di un contratto nullo, non trova applicazione la disciplina relativa alla graduazione dello sfratto.
Questo passaggio è particolarmente rilevante nella pratica: la dichiarazione di nullità del contratto non determina infatti il diritto del conduttore a continuare indefinitamente ad occupare l’immobile.
Cosa insegna questa sentenza ai proprietari?
La decisione del Tribunale di Milano evidenzia un rischio importante per chi concede in locazione un immobile abitativo senza predisporre un contratto scritto e senza procedere alla registrazione.
Il proprietario non può semplicemente confidare nel fatto che la mancata registrazione gli consenta successivamente di considerare il rapporto inesistente.
Se il conduttore eccepisce la nullità, il rapporto può essere dichiarato nullo e possono sorgere conseguenze economiche anche a carico del proprietario, compresa la restituzione dei canoni ricevuti.
Allo stesso tempo, però, la nullità non significa che il periodo di effettiva occupazione dell’immobile sia economicamente irrilevante: il proprietario può avere diritto a un’indennità per il godimento dell’immobile.
E per il conduttore?
Anche per il conduttore la sentenza mostra che una locazione non registrata non rappresenta necessariamente una situazione priva di conseguenze.
La possibilità di far valere la nullità può comportare il diritto alla restituzione delle somme versate, ma occorre considerare anche l’indennità dovuta per l’effettivo godimento dell’immobile.
Inoltre, nel caso esaminato, la richiesta di riconduzione del rapporto alle condizioni di legge è stata respinta proprio in considerazione della cessazione del pagamento dei canoni e del conseguente venir meno dell’equilibrio contrattuale.
In sintesi: cosa ha deciso il Tribunale di Milano?
La sentenza n. 5152 del 24 giugno 2025 può essere sintetizzata nei seguenti punti:
- Il contratto di locazione abitativa verbale e non registrato è nullo.
- La nullità è una nullità di protezione, che può essere fatta valere dal conduttore, non dal locatore.
- Il giudice non può rilevarla d’ufficio.
- Il conduttore può ottenere la dichiarazione di nullità quando la eccepisce correttamente.
- La richiesta di riconduzione del rapporto alle condizioni di legge non è stata accolta nel caso concreto.
- I canoni già pagati possono essere oggetto di restituzione.
- Il conduttore deve tuttavia corrispondere un’indennità per l’occupazione dell’immobile.
- I rispettivi crediti possono essere compensati.
- La nullità del contratto non impedisce al proprietario di ottenere il rilascio dell’immobile.
Conclusione
La sentenza del Tribunale di Milano mostra quanto sia rischioso considerare la mancata registrazione di un contratto di locazione come una semplice irregolarità formale.
Quando una locazione abitativa è stata conclusa verbalmente e non registrata, occorre invece considerare una serie di conseguenze che riguardano validità del contratto, restituzione dei canoni, indennità di occupazione e rilascio dell’immobile.
La soluzione concreta dipende però dalle modalità con cui il rapporto è stato instaurato e successivamente eseguito, oltre che dalle domande ed eccezioni formulate dalle parti nel processo.
