Tribunale di Pavia, sentenza n. 887 del 24 luglio 2025
La contemporanea presenza di un procedimento di sfratto per morosità e di una licenza per finita locazione può creare dubbi sulla legittimità dell’iniziativa del locatore. Il Tribunale di Pavia, con la sentenza n. 887 del 24 luglio 2025, ha affrontato proprio questa situazione, chiarendo che i due procedimenti hanno oggetto e finalità differenti e che la seconda iniziativa non è necessariamente abusiva.
Il caso esaminato dal Tribunale di Pavia
La controversia riguardava un contratto di locazione abitativa stipulato il 28 aprile 2017 per un immobile situato a San Martino Siccomario, in provincia di Pavia.
Alla prima scadenza del 30 aprile 2021 il contratto si era tacitamente rinnovato. Il locatore aveva successivamente comunicato la disdetta il 9 ottobre 2024, indicando come data di scadenza del rapporto il 30 aprile 2025.
Nel frattempo, tra le stesse parti era già stato avviato un procedimento di sfratto per morosità. Il conduttore aveva contestato di essere debitore dei canoni e degli oneri condominiali e, anche in quel procedimento, non era intervenuta una convalida dello sfratto, ma soltanto un’ordinanza provvisoria di rilascio.
Il locatore aveva quindi promosso anche il procedimento relativo alla licenza per finita locazione. La licenza era stata notificata il 29 ottobre 2024, mentre l’ordinanza provvisoria di rilascio nel procedimento per morosità era stata pubblicata il 17 novembre 2024.
Sfratto per morosità e licenza per finita locazione: qual è la differenza?
Il punto centrale della decisione è la distinzione tra le due azioni.
Lo sfratto per morosità presuppone un inadempimento del conduttore e ha lo scopo di accertare la morosità relativa ai canoni e agli accessori, per arrivare alla risoluzione del contratto per inadempimento.
La licenza per finita locazione ha invece una funzione diversa: riguarda la cessazione del rapporto per effetto della scadenza del termine contrattuale.
Il Tribunale sottolinea quindi che non si tratta semplicemente di due modi diversi per ottenere lo stesso risultato. I rispettivi procedimenti si fondano su presupposti differenti e mirano ad accertamenti diversi.
Il procedimento per morosità non rende automaticamente inutile la licenza
La parte resistente aveva contestato la possibilità di procedere con la licenza per finita locazione, facendo riferimento al procedimento di sfratto per morosità già pendente.
Secondo il Tribunale, però, questa impostazione non era condivisibile.
L’ordinanza provvisoria di rilascio emessa nel procedimento per morosità non costituiva infatti un provvedimento definitivo sulla risoluzione del rapporto. In teoria, tale ordinanza avrebbe potuto essere caducata dal successivo esito del giudizio ordinario, qualora fosse stata accertata l’insussistenza della morosità o fosse stata rigettata la domanda di risoluzione.
Di conseguenza, in assenza di un provvedimento definitivo che avesse eliminato il titolo contrattuale, il locatore conservava un interesse concreto e attuale ad ottenere l’accertamento della futura scadenza del contratto.
La cronologia degli atti è stata decisiva
Un elemento particolarmente significativo della sentenza riguarda la sequenza temporale degli eventi.
La licenza per finita locazione era stata notificata il 29 ottobre 2024. L’ordinanza provvisoria di rilascio nel procedimento per morosità era stata invece pubblicata il 17 novembre 2024.
Quando il locatore aveva quindi introdotto il procedimento relativo alla finita locazione, non aveva ancora conoscenza dell’ordinanza provvisoria di rilascio.
Il Tribunale ha valorizzato questo dato per escludere che l’iniziativa processuale potesse essere considerata abusiva.
Perché non è stata ravvisata una condotta processuale abusiva
Il conduttore aveva sostenuto che la contemporanea gestione delle due controversie costituisse una violazione del principio di buona fede.
Il Tribunale ha invece ritenuto che, considerate la natura dei due procedimenti e la loro successione temporale, il locatore avesse un interesse concreto all’accertamento della scadenza contrattuale.
In particolare, il procedimento per morosità non aveva prodotto una definitiva caducazione del rapporto negoziale. Inoltre, l’iniziativa relativa alla finita locazione era stata avviata prima della pubblicazione dell’ordinanza provvisoria di rilascio.
Per queste ragioni, la domanda non è stata considerata un’iniziativa processuale abusiva.
La restituzione dell’immobile non cancella le conseguenze del giudizio
Nel corso della vicenda il conduttore aveva poi restituito spontaneamente l’immobile il 9 maggio 2025.
Il Tribunale ha comunque accertato che il contratto era cessato il 30 aprile 2025 per effetto della disdetta e ha dato atto dell’avvenuta restituzione.
La successiva riconsegna non ha impedito, inoltre, la condanna della parte resistente alle spese di lite. Secondo il Tribunale, infatti, al momento dell’introduzione del giudizio il diritto della società ricorrente all’accertamento della cessazione del contratto era fondato.
Niente art. 96 c.p.c., ma condanna alle spese
Il locatore aveva chiesto anche una condanna per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 c.p.c.
Su questo punto il Tribunale ha però rigettato la domanda. L’avvicendarsi delle due vicende processuali poteva infatti generare una situazione apparentemente contraddittoria, ma non consentiva di affermare che la resistente avesse agito con mala fede o colpa grave.
La sentenza distingue quindi la soccombenza dalla responsabilità aggravata: la parte può essere condannata alle spese del giudizio senza che ciò significhi automaticamente che abbia agito con mala fede o colpa grave.
La mancata partecipazione alla mediazione
Il Tribunale ha inoltre rilevato che la parte resistente non aveva partecipato alla mediazione prevista a pena di improcedibilità, senza fornire un giustificato motivo.
Per questa ragione è stata disposta la condanna al versamento allo Stato di una somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Nel dispositivo sono state inoltre liquidate le spese di lite in € 409,50 per anticipazioni e € 5.466 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, CPA e IVA.
La soluzione del Tribunale di Pavia
La sentenza n. 887/2025 offre quindi una distinzione utile nella pratica delle controversie locatizie.
La presenza di un procedimento di sfratto per morosità non esclude automaticamente la possibilità per il locatore di promuovere una licenza per finita locazione. Occorre verificare l’oggetto dei due procedimenti, il loro stato e, soprattutto, la situazione esistente al momento dell’introduzione della seconda iniziativa.
Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto che il locatore avesse un interesse concreto e attuale all’accertamento della scadenza del contratto, perché il procedimento per morosità non aveva ancora prodotto un definitivo provvedimento di risoluzione del rapporto.
In sintesi
Sfratto per morosità e licenza per finita locazione non sono necessariamente procedimenti alternativi.
Il primo riguarda l’inadempimento del conduttore e la risoluzione del contratto per morosità; la seconda riguarda invece l’accertamento della cessazione del rapporto per scadenza del termine.
La sentenza del Tribunale di Pavia mostra inoltre che, per valutare l’eventuale abuso del processo, assumono rilievo concreto la situazione esistente quando il giudizio viene introdotto e la cronologia dei diversi procedimenti.
Nel caso concreto, il Tribunale ha dichiarato cessato il contratto al 30 aprile 2025 per intervenuta disdetta, ha dato atto della restituzione dell’immobile e ha condannato la parte resistente alle spese di lite e al pagamento allo Stato del doppio del contributo unificato.
