La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa può essere contenuta direttamente in un atto giudiziario, senza che sia sempre necessario inviare prima una separata comunicazione stragiudiziale al conduttore.
In particolare, il locatore può manifestare la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa nell’intimazione di sfratto per morosità o nell’atto introduttivo del giudizio, purché la dichiarazione sia portata a conoscenza della controparte e risulti chiara e inequivocabile.
Il principio trova riscontro nella giurisprudenza della Corte di cassazione, tra cui Cass. civ., sez. I, 17 maggio 1995, n. 5436, che ha riconosciuto la possibilità di rendere la dichiarazione anche per la prima volta nel corso del giudizio o nell’atto introduttivo.
Occorre però distinguere due ipotesi: la risoluzione di diritto del contratto di locazione, prevista dall’art. 1456 c.c., e la risoluzione giudiziale per inadempimento, disciplinata dagli artt. 1453 e 1455 c.c. Le due azioni hanno presupposti e finalità differenti.
Che cos’è la clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione?
La clausola risolutiva espressa è una previsione contrattuale con cui le parti stabiliscono che il contratto si risolva se una determinata obbligazione non viene adempiuta secondo le modalità pattuite.
L’art. 1456 c.c. stabilisce che la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra di volersi avvalere della clausola.
In un contratto di locazione, la clausola può riguardare, per esempio:
- il mancato pagamento del canone entro il termine contrattualmente previsto;
- la violazione di uno specifico obbligo assunto dal conduttore;
- l’inosservanza di una determinata prescrizione contrattuale espressamente individuata come rilevante ai fini della risoluzione.
Non è sufficiente, invece, inserire una previsione generica secondo cui qualsiasi violazione del contratto comporta la sua risoluzione. La clausola deve individuare con sufficiente precisione l’obbligazione il cui inadempimento viene considerato risolutivo.
Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 2818 del 2025, e il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 346 del 2026, sono richiamati in materia nel testo di riferimento.
La distinzione è importante: una clausola valida consente al locatore di avvalersi del meccanismo previsto dall’art. 1456 c.c.; una clausola generica o inidonea potrebbe invece non produrre tale effetto, ferma restando la possibilità di domandare la risoluzione giudiziale in presenza dei relativi presupposti.
La dichiarazione di avvalersi della clausola può essere contenuta nell’intimazione di sfratto?
Sì. La dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa non deve necessariamente precedere il giudizio e può essere formulata direttamente nell’atto giudiziario.
La Corte di cassazione, con sentenza n. 5436 del 17 maggio 1995, ha affermato che tale dichiarazione può essere resa anche per la prima volta nel corso del giudizio o nell’atto introduttivo.
Ne consegue che il locatore non è sempre obbligato a inviare preventivamente una PEC o una raccomandata con cui dichiara di volersi avvalere della clausola.
In caso di morosità, la dichiarazione può essere inserita nell’intimazione di sfratto, purché:
- il contratto contenga una clausola risolutiva espressa valida;
- l’inadempimento contestato rientri tra quelli specificamente contemplati dalla clausola;
- il locatore manifesti in modo chiaro la volontà di avvalersene;
- la dichiarazione venga portata a conoscenza del conduttore.
La giurisprudenza di merito richiamata nel testo originario, tra cui Tribunale di Milano, sentenze n. 1691 del 2025 e n. 4696 del 2026, si colloca nell’ambito di questa problematica.
Quando si produce la risoluzione?
La risoluzione di diritto non si verifica per il solo fatto che il conduttore abbia violato l’obbligazione contemplata dalla clausola.
Ai sensi dell’art. 1456, secondo comma, c.c., è necessaria anche la dichiarazione del locatore di volersene avvalere. Trattandosi di una dichiarazione recettizia, assume rilievo il momento in cui essa perviene a conoscenza del conduttore secondo le regole applicabili.
Pertanto, se la dichiarazione viene inserita nell’intimazione di sfratto, occorre considerare la sua notificazione, oltre alla sussistenza degli altri presupposti richiesti.
La domanda giudiziale diretta a far valere questo meccanismo non mira a ottenere per la prima volta lo scioglimento del contratto mediante una pronuncia costitutiva, ma a ottenere l’accertamento della risoluzione già verificatasi in conseguenza dell’inadempimento e della dichiarazione del locatore.
Qual è la differenza tra risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. e risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c.?
La differenza riguarda soprattutto il ruolo del giudice e i presupposti della domanda.
Nel caso dell’art. 1456 c.c., il giudice deve verificare l’esistenza e la validità della clausola, la corrispondenza tra l’inadempimento contestato e quello previsto, la sussistenza dell’inadempimento e l’efficacia della dichiarazione del locatore.
In presenza dei presupposti richiesti, non è normalmente necessaria un’autonoma valutazione della gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c., perché le parti hanno preventivamente individuato l’inadempimento rilevante per la risoluzione.
Diversamente, nella domanda ordinaria di risoluzione giudiziale il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento, tenendo conto dell’interesse della parte non inadempiente all’esatta esecuzione del contratto.
La distinzione è stata evidenziata, tra le altre, dal Tribunale di Verona, sentenza n. 124 del 2025, e dal Tribunale di Varese, sentenza n. 402 del 2025. La diversità tra le due azioni è inoltre riconosciuta dalla giurisprudenza di legittimità, tra cui Cass. civ., n. 9488 del 18 aprile 2013.
È necessario formulare una specifica domanda di accertamento della risoluzione di diritto?
Sì. È importante distinguere la dichiarazione con cui il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa dalla domanda con cui chiede al giudice di accertare l’intervenuta risoluzione del contratto.
La prima è una dichiarazione negoziale che produce l’effetto previsto dall’art. 1456 c.c. quando ne ricorrono i presupposti. La seconda è una domanda processuale diretta a ottenere una pronuncia di accertamento.
Di conseguenza, nell’atto introduttivo è opportuno indicare espressamente che la domanda è fondata sull’intervenuta risoluzione di diritto ai sensi dell’art. 1456 c.c., anziché limitarsi a chiedere genericamente la «risoluzione del contratto».
La precisazione è rilevante anche sul piano processuale: la domanda di accertamento della risoluzione già verificatasi e quella di risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. hanno presupposti e struttura differenti.
Il Tribunale di Verona, sentenza n. 124 del 2025, ha evidenziato la diversità del petitum e della causa petendi tra le due azioni. La distinzione è coerente con l’orientamento della Cassazione, espresso anche nella sentenza n. 9488 del 2013.
Attenzione: non è prudente presumere che una domanda ordinaria di risoluzione possa essere trasformata liberamente, nel corso del giudizio, in una domanda di accertamento della risoluzione di diritto. La corretta individuazione del titolo della domanda sin dall’atto introduttivo riduce il rischio di contestazioni e preclusioni processuali.
Come si coordina la clausola risolutiva espressa con lo sfratto per morosità?
In caso di mancato pagamento dei canoni, il locatore può promuovere il procedimento di intimazione di sfratto per morosità ai sensi dell’art. 658 c.p.c., chiedendo anche il pagamento dei canoni scaduti.
Se il contratto contiene una valida clausola risolutiva espressa, l’atto può essere strutturato in modo da comprendere, nei limiti consentiti dal rito e in relazione alla concreta situazione processuale:
- l’indicazione dei canoni non pagati;
- la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa;
- la domanda di accertamento dell’intervenuta risoluzione di diritto;
- la richiesta di rilascio dell’immobile;
- la domanda di pagamento dei canoni scaduti e delle ulteriori somme dovute.
La possibilità di far valere la risoluzione di diritto nell’ambito del procedimento di convalida di sfratto è stata riconosciuta, secondo il testo originario, dal Tribunale di Roma, sentenza n. 12266 del 2024. In termini analoghi, il Tribunale di Napoli, sentenza n. 5931 del 13 giugno 2022, ha sottolineato la necessità di una specifica domanda giudiziale per ottenere l’accertamento della risoluzione ai sensi dell’art. 1456 c.c.
Esempio di formulazione della dichiarazione e della domanda giudiziaria
Quando il contratto contiene una clausola risolutiva espressa valida e l’inadempimento contestato rientra nel suo ambito, una possibile formulazione è la seguente:
«Il locatore dichiara di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all’art. ___ del contratto di locazione, relativa all’inadempimento dell’obbligazione di ___, e chiede accertarsi e dichiararsi l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., con conseguente condanna del conduttore al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni insoluti».
La formula è esemplificativa e deve essere adattata al testo della clausola, all’inadempimento contestato e al procedimento prescelto.
Se manca una clausola valida, oppure se l’inadempimento non è riconducibile a quello specificamente contemplato, occorre valutare la domanda ordinaria di risoluzione giudiziale per inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., dimostrando la sussistenza dei relativi presupposti.
Conclusioni: il locatore deve inviare una PEC prima dello sfratto?
No, non necessariamente. La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa può essere formulata anche direttamente nell’intimazione di sfratto per morosità o in un altro atto giudiziario idoneo, senza che sia sempre indispensabile una preventiva comunicazione stragiudiziale.
Per ottenere l’accertamento della risoluzione di diritto del contratto di locazione occorre tuttavia che:
- esista una clausola risolutiva espressa valida e sufficientemente specifica;
- si sia verificato l’inadempimento contemplato dalla clausola;
- il locatore abbia manifestato in modo chiaro la volontà di avvalersene;
- la dichiarazione sia stata portata a conoscenza del conduttore;
- la domanda giudiziale sia formulata in modo coerente con il titolo di risoluzione invocato.
In mancanza di questi presupposti, il locatore dovrà valutare gli altri rimedi previsti dall’ordinamento, compresa la domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento, ove ne ricorrano le condizioni.
La distinzione tra risoluzione di diritto e risoluzione giudiziale è quindi essenziale per impostare correttamente un procedimento di sfratto e formulare le domande da sottoporre al giudice.
