La clausola risolutiva espressa rappresenta uno strumento giuridico rilevante nei contratti di locazione commerciale, ma la sua applicazione nel contesto dello sfratto per morosità ha suscitato nel tempo numerosi dibattiti dottrinali e giurisprudenziali.
Clausola risolutiva espressa nei contratti di locazione
La clausola risolutiva espressa è una previsione contrattuale con cui le parti stabiliscono che, in caso di inadempimento specifico (come il mancato pagamento del canone di locazione entro un termine stabilito, ad esempio cinque giorni dalla scadenza), il contratto si risolve di diritto, senza necessità di una pronuncia giudiziale costitutiva.
Differenza tra contratti abitativi e ad uso diverso
La validità e l’efficacia della clausola risolutiva espressa variano in base alla tipologia di contratto:
- Contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo: la clausola risolutiva espressa è pienamente valida ed efficace.
- Contratti di locazione ad uso abitativo: la legge n. 392/1978, agli articoli 5 e 55, prevede una disciplina inderogabile a tutela del conduttore. In tali casi, una clausola risolutiva che imponga termini diversi per il pagamento del canone non ha efficacia.
Sfratto per morosità e clausola risolutiva espressa: compatibilità
Tradizionalmente si riteneva che la clausola risolutiva espressa fosse incompatibile con lo sfratto per morosità, in quanto quest’ultimo comporta l’ottenimento di una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento. Viceversa, la clausola determina una risoluzione automatica, rendendo la sentenza solo dichiarativa.
La svolta giurisprudenziale: Cassazione 2013, n. 19602
Una svolta importante è avvenuta con la sentenza della Corte di Cassazione n. 19602 del 27 agosto 2013, che ha riconosciuto l’ammissibilità dello sfratto per morosità anche in presenza di una clausola risolutiva espressa relativa al mancato pagamento del canone.
Nel caso esaminato, il locatore aveva intimato lo sfratto per morosità, facendo riferimento anche alla clausola risolutiva che prevedeva la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento entro cinque giorni. La Corte ha ritenuto valida l’azione di sfratto, pur in assenza di un richiamo testuale all’art. 1456 c.c., sottolineando che il comportamento la cui violazione comporta la risoluzione era stato chiaramente determinato dalle parti.
Clausola risolutiva espressa e procedura di sfratto
La Cassazione ha precisato che la risoluzione del contratto tramite clausola risolutiva espressa rappresenta un diritto potestativo in capo alla parte adempiente. Analizzando le norme procedurali (artt. 669 e 663 c.p.c.), ha affermato che non vi sono ostacoli giuridici all’applicazione della clausola nel contesto dello sfratto per morosità.
In particolare, l’art. 663 c.p.c. prevede che la convalida dello sfratto sia possibile se la morosità persiste, anche in presenza dell’attivazione della clausola risolutiva.
Strategie processuali: come agire correttamente
Quando si intende ottenere lo sfratto per morosità facendo leva anche su una clausola risolutiva espressa, è consigliabile:
- Formulare, già nell’atto di intimazione, una domanda cumulativa: sia di convalida per morosità che, in caso di opposizione, di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., e in via subordinata di mutamento del rito per ottenere la risoluzione giudiziale.
- Prestare attenzione alla mutazione della domanda in caso di mutamento del rito: è ammesso il passaggio dalla clausola risolutiva all’inadempimento, ma non viceversa.
Forma dell’esercizio della clausola
L’esercizio della clausola può avvenire direttamente tramite atto giudiziale, come l’intimazione di sfratto, senza necessità di una diffida preventiva.
Valutazione dell’inadempimento
L’inadempimento va valutato in riferimento al comportamento originario del conduttore, cioè il mancato rispetto dei termini previsti dalla clausola. Comportamenti successivi, come eventuali pagamenti o tolleranze del locatore, possono essere letti come rinunce agli effetti della clausola, ma devono risultare inequivoci.
Conclusione
La clausola risolutiva espressa è uno strumento efficace nei contratti di locazione commerciale, anche in presenza di morosità. La giurisprudenza attuale, in particolare quella della Corte di Cassazione, ha aperto all’utilizzo dello sfratto per morosità anche quando tale clausola sia stata inserita nel contratto, ampliando così le tutele del locatore.
