Quando un contratto di locazione abitativa viene dichiarato nullo, il conduttore può ottenere la restituzione dei canoni versati durante il rapporto? E il fatto di avere effettivamente abitato nell’immobile impedisce di chiedere indietro quanto pagato?
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024, affronta direttamente la questione, chiarendo il rapporto tra nullità del contratto di locazione, ripetizione dell’indebito e ingiustificato arricchimento.
La vicenda: una locazione abitativa senza forma scritta e registrazione
La controversia nasce da un rapporto di locazione relativo a una stanza situata all’interno di un appartamento di Roma.
Il rapporto era iniziato nel 2011 e si era protratto fino al 2015, con un canone mensile che il conduttore aveva corrisposto al proprietario.
Dopo la cessazione del rapporto, il conduttore aveva chiesto in giudizio di accertare la nullità della locazione per difetto della forma scritta e della registrazione, domandando anche la restituzione dei canoni pagati nel corso degli anni.
La Corte d’appello di Roma aveva riconosciuto la nullità del contratto, ma aveva comunque respinto la richiesta di restituzione dei canoni.
La motivazione era sostanzialmente fondata sull’idea che il conduttore avesse goduto dell’immobile e che, pertanto, la restituzione integrale delle somme avrebbe determinato un arricchimento senza causa a suo favore.
Cosa succede ai canoni quando il contratto di locazione è nullo?
Il punto centrale della decisione riguarda l’applicazione dell’art. 2033 c.c., cioè la disciplina della ripetizione dell’indebito.
Quando viene meno la causa giuridica che giustificava una prestazione contrattuale, la regola generale è che ciò che è stato eseguito può essere chiesto in restituzione.
Questo principio vale anche quando il contratto nullo è una locazione e, quindi, una delle prestazioni — il godimento dell’immobile — non può essere materialmente restituita.
La Corte richiama in proposito un proprio precedente, Cass. n. 20383/2016, secondo cui la ripetizione dell’indebito può operare anche nei contratti ad esecuzione continuata o periodica.
Il godimento della casa non fa venir meno automaticamente il diritto alla restituzione
Questo è probabilmente l’aspetto più rilevante della pronuncia.
Nel caso esaminato, i giudici di merito avevano valorizzato il fatto storico che il conduttore aveva abitato nell’immobile.
La Cassazione, invece, distingue due questioni.
Da un lato c’è il diritto del conduttore alla ripetizione dei canoni versati in esecuzione di un contratto nullo.
Dall’altro può esistere una questione relativa all’utilità economica che il conduttore ha concretamente ricevuto attraverso il godimento dell’immobile.
Questa seconda questione, però, non può essere utilizzata automaticamente dal giudice per negare la domanda di ripetizione.
L’ingiustificato arricchimento deve essere fatto valere dal locatore
La Cassazione censura la decisione della Corte d’appello perché quest’ultima aveva attribuito rilievo all’ingiustificato arricchimento del conduttore in assenza di una specifica iniziativa processuale del locatore.
Il proprietario, infatti, era rimasto contumace nei giudizi di merito.
Secondo la Suprema Corte, dunque, il giudice non può semplicemente trasformare d’ufficio la questione della restituzione dei canoni in una valutazione sull’arricchimento senza causa del conduttore.
La tutela prevista dall’art. 2041 c.c. segue infatti una logica diversa rispetto alla ripetizione dell’indebito disciplinata dall’art. 2033 c.c.
Quanto può spettare al locatore per il godimento dell’immobile?
La pronuncia non afferma, però, che il proprietario debba necessariamente restituire i canoni senza possibilità di far valere alcuna pretesa.
La Cassazione individua un possibile spazio per l’azione di arricchimento senza causa.
Ma l’eventuale indennizzo non può essere automaticamente parametrato al canone previsto dal contratto nullo.
Il contratto dichiarato nullo, infatti, non può diventare il parametro per determinare automaticamente il valore della prestazione.
L’eventuale indennità deve essere valutata sulla base dell’utilità concretamente conseguita e, contemporaneamente, della diminuzione patrimoniale subita dall’altra parte.
La Cassazione richiama quindi il principio secondo cui l’indennizzo ex art. 2041 c.c. deve essere determinato nei limiti dell’impoverimento subito, senza coincidere automaticamente con il mancato guadagno che il locatore avrebbe potuto ottenere da un valido contratto di locazione.
La differenza tra ripetizione dell’indebito e arricchimento senza causa
Ripetizione dell’indebito – art. 2033 c.c.
È lo strumento attraverso il quale il conduttore chiede la restituzione di quanto ha pagato quando viene meno la causa giuridica del pagamento, come nel caso della nullità del contratto.
Arricchimento senza causa – art. 2041 c.c.
Può invece essere fatto valere dal proprietario per ottenere un’indennità correlata all’utilità che l’altra parte ha ricevuto e al proprio impoverimento.
Le due questioni non devono essere confuse.
La Cassazione afferma infatti che, in presenza della nullità della locazione, il diritto del conduttore alla ripetizione dei canoni deriva dall’art. 2033 c.c.; resta però possibile per il locatore far valere, nei modi previsti dalla legge, una pretesa indennitaria fondata sull’art. 2041 c.c.
Un principio importante per le locazioni nulle
La Corte conclude enunciando un principio di diritto particolarmente netto: in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di chiedere la ripetizione dei canoni versati in esecuzione del contratto nullo, ai sensi dell’art. 2033 c.c.
Il locatore può, a sua volta, far valere l’eventuale ingiustificato arricchimento, ma l’indennizzo dovrà essere determinato secondo i criteri propri dell’art. 2041 c.c. e non semplicemente facendo coincidere l’importo con i canoni previsti dal contratto invalido.
Cosa cambia concretamente per proprietari e inquilini?
La pronuncia della Cassazione è rilevante soprattutto nei casi in cui venga contestata la validità di una locazione abitativa e il rapporto sia già terminato.
Per il conduttore, l’accertamento della nullità può aprire la strada a una domanda di restituzione delle somme pagate.
Per il locatore, invece, non è sufficiente opporre genericamente che l’inquilino ha abitato nell’immobile e quindi ha ricevuto una prestazione.
La questione dell’eventuale arricchimento deve essere ricondotta nell’ambito dell’art. 2041 c.c., con una specifica valutazione dell’utilità ricevuta e dell’impoverimento subito.
La decisione mostra quindi quanto sia importante, nelle controversie in materia di locazione, distinguere la nullità del contratto dagli effetti restitutori e dalle eventuali pretese indennitarie conseguenti.
La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri motivi, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, affinché decida nuovamente la controversia anche sulle spese.
