Locazioni abitative: non ogni deterioramento dell’immobile genera un diritto al risarcimento
Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Milano (sentenza n. 129 del 19 febbraio 2026) offre importanti indicazioni in materia di responsabilità del conduttore alla riconsegna dell’immobile locato, affrontando una questione molto frequente nelle controversie tra proprietari e inquilini: quando un danno costituisce semplice usura e quando, invece, può essere richiesto un risarcimento?
La decisione assume particolare rilievo per il mercato delle locazioni residenziali in Lombardia e nelle principali aree urbane italiane, dove i rapporti locatizi di lunga durata rendono frequenti contestazioni relative allo stato dell’immobile al termine del contratto.
Il caso: contestati danni dopo otto anni di locazione
La vicenda nasce dalla richiesta avanzata da alcuni proprietari nei confronti dell’ex inquilino di un appartamento situato nell’area milanese.
Alla cessazione del rapporto locatizio, durato circa otto anni, i locatori avevano contestato diversi deterioramenti, tra cui:
- mancata tinteggiatura delle pareti;
- danneggiamento di una zanzariera;
- segni sulle persiane;
- alterazioni estetiche del pannello interno della porta blindata;
- usura del divano letto e del materasso;
- presunte somme ancora dovute per spese accessorie e utenze.
Sia il Tribunale sia successivamente la Corte d’Appello hanno tuttavia respinto integralmente le richieste risarcitorie.
La normale usura rappresenta un limite alla responsabilità dell’inquilino
Il principio centrale affermato dalla Corte è particolarmente significativo.
Secondo i giudici, l’obbligo di restituzione previsto dagli articoli 1590 e 1609 del Codice Civile non può essere interpretato come un obbligo di riconsegnare l’immobile nelle medesime condizioni estetiche originarie.
L’utilizzo quotidiano dell’abitazione comporta inevitabilmente un certo grado di deterioramento.
Per questa ragione:
la normale usura costituisce una conseguenza fisiologica del godimento del bene e deve essere sopportata dal proprietario come naturale contropartita del canone percepito.
La Corte evidenzia inoltre che il concetto di usura ordinaria deve essere valutato tenendo conto della durata della locazione.
Quanto più lungo è il rapporto contrattuale, tanto maggiore sarà il livello di deterioramento considerato giuridicamente tollerabile.
Locazioni di lunga durata: cambia la valutazione dei danni
Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda proprio il fattore temporale.
Nel caso esaminato, l’immobile era stato occupato per circa otto anni. In un periodo così esteso è normale riscontrare:
- segni sulle pareti;
- scolorimenti;
- piccoli graffi su infissi e serramenti;
- usura degli arredi;
- alterazioni estetiche dovute al normale utilizzo.
Secondo la Corte, tali fenomeni non costituiscono automaticamente un inadempimento contrattuale.
Per ottenere il risarcimento il locatore deve dimostrare che il deterioramento sia conseguenza di:
- uso anomalo dell’immobile;
- negligenza del conduttore;
- utilizzo difforme rispetto alla destinazione pattuita.
In assenza di tali elementi, il danno rimane nell’ambito della normale usura.
Chi deve provare il danno?
La sentenza ribadisce un principio processuale fondamentale spesso sottovalutato nelle controversie locatizie.
L’onere della prova grava sul proprietario che richiede il risarcimento.
Non basta dimostrare che l’immobile presenti segni di utilizzo alla riconsegna.
Occorre provare:
- l’esistenza del deterioramento;
- che tale deterioramento ecceda il normale consumo derivante dall’uso;
- il collegamento tra il danno e una condotta imputabile all’inquilino;
- l’effettiva esistenza di un pregiudizio economico.
In pratica, il proprietario deve dimostrare non soltanto che qualcosa sia deteriorato, ma anche che quel deterioramento non sia una conseguenza naturale del tempo e dell’utilizzo ordinario dell’abitazione.
Fotografie e preventivi non bastano sempre
Un altro passaggio particolarmente rilevante riguarda il valore delle prove normalmente utilizzate nelle controversie locatizie.
La Corte ha chiarito che:
- le fotografie documentano l’esistenza di una situazione materiale;
- i preventivi indicano un possibile costo di ripristino;
ma nessuno di questi elementi, da solo, prova che il danno sia risarcibile.
Una fotografia può mostrare un graffio, una macchia o un rivestimento usurato, ma non dimostra automaticamente che tali segni siano il risultato di un comportamento negligente.
Allo stesso modo, un preventivo di spesa non prova né l’effettiva esistenza del danno né il concreto esborso economico subito dal proprietario.
WhatsApp e riconoscimento del debito: attenzione alle interpretazioni
La Corte affronta anche il tema, sempre più attuale, del valore probatorio dei messaggi scambiati tramite applicazioni di messaggistica.
Nel caso concreto il locatore sosteneva che un messaggio WhatsApp dell’inquilino costituisse una sorta di ammissione di responsabilità.
I giudici hanno escluso tale interpretazione.
Il semplice riconoscimento dell’esistenza di un deterioramento non equivale infatti al riconoscimento di un obbligo risarcitorio.
Affermare che un bene presenti segni di usura non significa necessariamente ammettere di aver causato un danno giuridicamente rilevante.
Animali domestici e danni all’immobile: cosa dice la sentenza
La decisione contiene un’interessante riflessione anche sul rapporto tra animali domestici e responsabilità del conduttore.
Secondo la Corte, la presenza di animali in casa rientra normalmente nelle modalità ordinarie di utilizzo di un immobile abitativo.
Pertanto eventuali segni, graffi o alterazioni compatibili con una normale convivenza con animali non possono essere automaticamente considerati danni risarcibili.
Diversa sarebbe l’ipotesi di deterioramenti particolarmente gravi, eccezionali o derivanti da una gestione negligente dell’animale, circostanze che però devono essere specificamente provate dal locatore.
Quali insegnamenti per proprietari e inquilini in Lombardia e nell’area di Milano?
La pronuncia assume particolare interesse per chi opera nel mercato immobiliare milanese, dove il turnover degli immobili in locazione è elevato e le contestazioni sul deposito cauzionale sono frequenti.
Per i proprietari emerge la necessità di:
- predisporre verbali dettagliati di consegna e riconsegna;
- documentare accuratamente lo stato iniziale dell’immobile;
- effettuare sopralluoghi in contraddittorio;
- conservare fatture e documentazione relativa agli eventuali interventi di ripristino.
Per gli inquilini, invece, la sentenza conferma che non ogni segno di utilizzo comporta responsabilità economica e che la normale usura costituisce una tutela riconosciuta dall’ordinamento.
Conclusioni
La Corte d’Appello di Milano conferma un orientamento particolarmente rilevante nel diritto delle locazioni: il proprietario non può pretendere che l’immobile venga restituito come nuovo dopo anni di utilizzo regolare.
L’usura ordinaria rappresenta un fenomeno inevitabile e fisiologico che il locatore deve mettere in conto. Solo quando il deterioramento supera la soglia della normale utilizzazione e sia adeguatamente dimostrato può sorgere un diritto al risarcimento.
La decisione rafforza dunque un principio di equilibrio tra le posizioni di proprietario e conduttore, richiamando l’attenzione sull’importanza della prova concreta e rigorosa del danno nelle controversie relative alla riconsegna degli immobili locati.
