Lavori e Canone Ridotto nelle Locazioni Commerciali

Introduzione

In materia di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, uno dei nodi giurisprudenziali più complessi e ricorrenti riguarda il confine tra la manutenzione straordinaria posta a carico del locatore e le opere di ristrutturazione stabilite contrattualmente a carico del conduttore. A tale fattispecie si affianca la delicata questione della legittimità dell’autoreduzione o sospensione del canone da parte dell’inquilino che lamenta vizi, difetti o infiltrazioni nell’immobile concesso in godimento.

Una recente pronuncia del Tribunale Civile di Barcellona Pozzo di Gotto (Sentenza n. 129 del 26 febbraio 2026, Giudice Unico Francesco Montera) offre rilevanti spunti operativi in ordine alla valutazione del grave inadempimento, al riparto degli oneri manutentivi, all’inapplicabilità dell’eccezione di inadempimento unilaterale e all’operatività della compensazione del credito nei rapporti locatizi commerciali.

 

Il Caso Complessivo: Accordi Iniziali, Infiltrazioni e Domande di Risoluzione

La vicenda trae origine da un contratto di locazione ad uso commerciale avente ad oggetto un immobile di ampie dimensioni (circa 1.900 mq) destinato ad attività socio-sanitaria (struttura ricettiva e di assistenza per anziani) ubicato nel Comune di Basicò, in provincia di Messina.

All’atto della stipula contrattuale, le parti avevano formalizzato una precisa ed articolata regolamentazione sul piano economico e manutentivo:

• L’immobile versava originariamente in uno stato di inagibilità strutturale ed impiantistica.
• Il conduttore si era assunto l’impegno di eseguire un piano globale di ristrutturazione (comprendente interventi murari, adeguamento impianti, infissi e coperture).
• Il locatore aveva partecipato a tali interventi garantendo al conduttore una riduzione del 50% del canone mensile pattuito per i primi cinque anni di durata del rapporto contrattuale.

A fronte del successivo accumularsi di un rilevante debito per canoni non corrisposti e dell’insorgere di fenomeni infiltrativi di acqua piovana dal lastrico solare, il contenzioso si è sviluppato attraverso più giudizi riuniti (comprensivi di intimazioni di sfratto per morosità e di un procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo – ATP):

1. La posizione del locatore: richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, condanna al pagamento dei canoni arretrati per decine di migliaia di euro e risarcimento del danno per il mancato completamento a regola d’arte delle opere pattuite.
2. La posizione del conduttore: eccezione di compensazione con le spese sostenute per i lavori di ripristino e messa in sicurezza della struttura, richiesta di riduzione giudiziale del canone in proporzione al minor godimento del bene e pretesa risarcitoria per lesione dell’immagine commerciale e mancato guadagno.

 

Le Chiavi Giuridiche della Decisione

Inammissibilità dell’Autoreduzione Unilaterale del Canone

La sentenza ribadisce un principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Civ. n. 18987/2016 e Cass. Civ. n. 11783/2017): al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, né ridurlo unilateralmente, nell’ipotesi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia astrattamente ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione da parte del conduttore è da ritenersi legittima ex art. 1460 c.c. unicamente qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, generando un totale azzeramento dell’utilità dell’immobile. Qualsiasi decisione autonoma dell’inquilino di commisurare il canone alla propria percezione del ridotto godimento altera il sinallagma contrattuale e configura un grave inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c.

Differenza tra Lavori Straordinari e Impegnativa Contrattuale del Conduttore

Sotto il profilo istruttorio, le risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) espletata nel corso dell’ATP hanno evidenziato che le opere eseguite dal conduttore per far fronte alle infiltrazioni non potevano qualificarsi come “manutenzione straordinaria urgente a carico esclusivo del proprietario”, bensì come ripristini riconducibili all’iniziale piano di ristrutturazione che il conduttore si era contrattualmente obbligato a realizzare (e per il quale aveva già fruito della quota di compartecipazione del locatore mediante lo sconto sul canone per il primo quinquennio).

Ne consegue che:

• Non è stata ammessa la compensazione tra i canoni scaduti e le somme asseritamente anticipate per interventi di riparazione della terrazza rivelatisi peraltro parziali o non a regola d’arte.
• È stata riconosciuta la compensazione esclusivamente per le spese di manutenzione dell’impianto fognario espressamente autorizzate ed approvate dal locatore tramite apposita delibera del proprio organo amministrativo.

 

Rigetto delle Domande Risarcitorie Privatamente Allegate

La pronuncia offre una rilevante precisazione in tema di onere probatorio relativo ai danni materiali e immateriali derivanti dall’inadempimento. Il Tribunale ha rigettato sia le pretese risarcitorie del locatore (mancato guadagno e danno all’immagine) sia quelle del conduttore (danni da perdita di chance e rimborso spese di messa in sicurezza):

• Nel nostro ordinamento non sono ammissibili danni in re ipsa.
• La parte che agisce in giudizio per il risarcimento ha l’onere rigoroso di allegare e dimostrare la concreta ed effettiva consistenza del pregiudizio patrimoniale sofferto (danno emergente o lucro cessante), non potendo fare affidamento su presunzioni generiche o mere valutazioni equitative ex art. 1226 c.c. in assenza della prova certa dell’esistenza del danno (an debeatur).

 

Rilievi Pratici per Gestori e Professionisti del Settore Immobiliare

Quando si redigono e si gestiscono contratti di locazione ad uso commerciale che prevedono interventi di ristrutturazione a scomputo o partecipazione del canone:

1. Analisi e formalizzazione dello stato dell’immobile: È fondamentale descrivere con la massima precisione nei verbali allegati lo stato conservativo originario e definire in modo analitico quali opere spettino a ciascuna parte.
2. Esclusione di automatismi sul canone: Occorre specificare chiaramente nell’accordo che la contestazione di vizi o l’esecuzione di riparazioni urgenti non autorizza mai l’autoreduzione del canone, richiedendosi sempre un preventivo accordo scritto o un provvedimento giudiziale.
3. Approvazione formale dei rimborsi: Qualsiasi spesa straordinaria sostenuta dal conduttore deve essere scortata da una preventiva e formale approvazione scritta della proprietà per poter costituire un credito certo, liquido ed esigibile liberamente opponibile in compensazione.