Tribunale di Torino, sentenza n. 457 del 28 gennaio 2025
Il mancato pagamento del canone dopo un incendio non determina automaticamente la risoluzione della locazione. Se il bene può essere utilizzato solo parzialmente e il locatore non provvede al ripristino, il giudice può riconoscere una riduzione del canone in proporzione al minor godimento dell’immobile.
Incendio dell’immobile e canone di locazione: cosa succede?
Cosa accade al contratto di locazione quando un incendio danneggia l’immobile e ne limita significativamente l’utilizzo?
Il problema è particolarmente delicato nelle locazioni commerciali, perché il danneggiamento dei locali può incidere direttamente sulla possibilità del conduttore di esercitare la propria attività.
Una recente decisione del Tribunale di Torino, sentenza n. 457 del 28 gennaio 2025, affronta proprio questa situazione, chiarendo alcuni aspetti importanti: dalla validità della clausola risolutiva espressa alla possibilità per il conduttore di opporre l’inadempimento del locatore e ottenere una riduzione del canone.
La vicenda riguardava un immobile destinato ad attività non abitativa, interessato da un incendio che aveva reso temporaneamente inutilizzabili alcune parti del compendio immobiliare.
Il caso esaminato dal Tribunale di Torino
Il contratto di locazione era stato stipulato nel 2017 e riguardava un immobile ad uso non abitativo composto, tra l’altro, da area con tettoia, uffici, servizi e magazzino, destinato allo svolgimento di un’attività di falegnameria.
Il contratto aveva una durata iniziale di sei anni ed era stato successivamente rinnovato.
Il 26 luglio 2023 l’immobile era stato interessato da un incendio. A seguito dell’evento, alcune parti del bene erano state dichiarate temporaneamente inagibili.
La controversia è nata quando il conduttore ha iniziato a non corrispondere integralmente i canoni di locazione.
La proprietaria ha quindi chiesto in giudizio la risoluzione del contratto, sostenendo, tra l’altro, che il mancato pagamento dei canoni costituisse un grave inadempimento del conduttore.
La società conduttrice, invece, ha sostenuto che il mancato pagamento fosse giustificato dalla condotta della locatrice, che non aveva dato avvio ai lavori necessari per il ripristino dell’immobile.
Clausola risolutiva espressa: non basta un generico riferimento all’inadempimento
Uno dei primi problemi affrontati dal Tribunale riguarda la clausola risolutiva espressa prevista dall’art. 13 del contratto.
La clausola stabiliva, in sostanza, che l’inadempimento del conduttore a uno dei patti contrattuali avrebbe comportato la risoluzione del contratto.
Il Tribunale ha ritenuto che una formulazione di questo tipo fosse troppo generica per poter essere considerata una valida clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 c.c.
Perché una clausola risolutiva possa produrre gli effetti previsti dalla norma, infatti, le parti devono individuare con sufficiente precisione le obbligazioni il cui inadempimento è ritenuto idoneo a determinare la risoluzione del contratto.
Non è quindi sufficiente stabilire genericamente che qualsiasi violazione degli obblighi contrattuali determini la risoluzione.
Il Tribunale ha pertanto respinto la domanda della locatrice fondata sulla clausola contrattuale.
Cosa significa per i contratti di locazione?
Una clausola inserita in un contratto di locazione deve essere formulata con attenzione.
Una previsione del tipo “qualsiasi inadempimento comporterà la risoluzione del contratto” potrebbe non essere sufficiente a configurare una vera clausola risolutiva espressa.
Il punto fondamentale è che deve essere individuata l’obbligazione – o le obbligazioni – il cui mancato adempimento viene considerato dalle parti particolarmente grave.
Immobile danneggiato dall’incendio: quando si verifica l’impossibilità sopravvenuta?
La locatrice aveva invocato anche la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Anche questa domanda è stata respinta.
Secondo il Tribunale, infatti, la documentazione prodotta non dimostrava una situazione di distruzione dell’immobile tale da rendere definitivamente impossibile il godimento del bene.
L’inagibilità riguardava soltanto una parte dell’immobile ed era stata qualificata come temporanea.
Inoltre, il conduttore aveva provveduto ad adempiere alle prescrizioni impartite dagli organi competenti.
La distinzione è importante.
Il semplice danneggiamento dell’immobile non equivale automaticamente alla distruzione del bene o all’impossibilità definitiva della prestazione.
Occorre verificare concretamente:
- l’entità dei danni;
- quali parti dell’immobile siano effettivamente inutilizzabili;
- se l’inagibilità sia totale o parziale;
- se sia temporanea o definitiva;
- se il bene conservi una funzionalità compatibile con la destinazione prevista dal contratto.
Il conduttore può smettere di pagare il canone?
È questo probabilmente l’aspetto più interessante della decisione.
Il conduttore aveva ammesso di non avere corrisposto integralmente i canoni, ma aveva sostenuto che il mancato pagamento fosse giustificato dall’inadempimento della proprietaria.
In particolare, venivano contestati:
- il mancato avvio delle opere di ripristino;
- il mancato utilizzo dell’indennizzo assicurativo per eseguire i lavori;
- la mancata emissione delle fatture relative ai canoni.
Il Tribunale ha valorizzato soprattutto un dato: la proprietaria aveva ricevuto dalla compagnia assicuratrice 96.800 euro a titolo di indennizzo, ma, a distanza di quasi un anno dall’incendio, i lavori di risanamento non erano ancora iniziati.
L’eccezione di inadempimento nella locazione
La decisione richiama il principio dell’art. 1460 c.c., secondo cui, nei contratti con prestazioni corrispettive, una parte può rifiutarsi di eseguire la propria prestazione quando l’altra non adempie alla propria.
Ma attenzione: non significa che il conduttore possa sempre smettere unilateralmente di pagare il canone quando ritiene che il locatore sia inadempiente.
La sospensione deve essere valutata alla luce della buona fede e soprattutto del rapporto di proporzionalità tra gli inadempimenti delle due parti.
Il giudice deve quindi verificare concretamente quanto la condotta del locatore abbia inciso sull’equilibrio del rapporto contrattuale.
Questo principio è centrale nella decisione del Tribunale di Torino.
Nel caso concreto il mancato pagamento integrale era giustificato
Il Tribunale ha ritenuto giustificato il mancato pagamento integrale dei canoni.
Non si trattava, però, di una semplice autorizzazione al conduttore a non pagare nulla.
Il giudice ha effettuato una valutazione concreta della situazione.
Da un lato, il conduttore non aveva corrisposto integralmente i canoni.
Dall’altro, la locatrice:
- non aveva ancora iniziato i lavori di ripristino;
- aveva già ricevuto un significativo indennizzo assicurativo;
- non aveva dimostrato che fosse necessario liberare l’intero immobile per eseguire i lavori;
- si era rifiutata di accogliere la disponibilità del conduttore a corrispondere almeno una parte della morosità.
Il comportamento complessivo delle parti ha quindi portato il Tribunale a escludere che il conduttore fosse incorso in un inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto di locazione.
Il canone viene ridotto a 1.200 euro al mese
La soluzione adottata dal Tribunale è particolarmente significativa.
Invece di disporre la risoluzione del contratto oppure riconoscere al conduttore un’esenzione totale dal pagamento, il giudice ha ritenuto equo determinare il canone in misura ridotta, pari a 1.200 euro mensili, proprio in considerazione del minor godimento dell’immobile.
La condanna riguarda 21.600 euro per il periodo da agosto 2023 a gennaio 2025, oltre a 1.200 euro mensili dal 5 febbraio 2025 fino al completo risanamento dell’unità immobiliare, con gli interessi legali.
La decisione mostra quindi come, in presenza di un immobile parzialmente inutilizzabile, la questione non debba necessariamente essere affrontata secondo la logica “canone intero oppure canone zero”.
Può invece essere necessario determinare quale sia l’effettivo valore del godimento ancora garantito al conduttore.
La morosità del conduttore non comporta automaticamente la risoluzione
Un altro principio importante riguarda la gravità dell’inadempimento.
Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, il criterio previsto dall’art. 5 della legge n. 392/1978 per le locazioni abitative non trova applicazione diretta.
Può tuttavia essere utilizzato come parametro orientativo nella valutazione della gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.
Il giudice deve quindi valutare il comportamento complessivo delle parti.
Anche il comportamento successivo alla proposizione della domanda giudiziale può assumere rilievo nella valutazione della gravità dell’inadempimento.
Il mutamento di destinazione d’uso non era stato dimostrato
La proprietaria aveva formulato anche una domanda di risoluzione fondata sul presunto mutamento della destinazione d’uso dell’immobile.
La circostanza era stata collegata al fatto che, durante l’intervento dei Vigili del Fuoco dopo l’incendio, era stata riscontrata la presenza di un lavoratore e dei suoi familiari.
Il Tribunale ha però ritenuto che tale elemento non fosse sufficiente a dimostrare un effettivo mutamento della destinazione dell’immobile.
Secondo il giudice, infatti, permaneva l’utilizzo principale dell’unità immobiliare per l’attività di falegnameria.
La decisione del Tribunale di Torino
In conclusione, il Tribunale di Torino, sentenza n. 457 del 28 gennaio 2025, ha:
- escluso la validità della clausola risolutiva espressa per la sua genericità;
- respinto la domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta;
- respinto la domanda di risoluzione per grave inadempimento del conduttore;
- accolto parzialmente l’eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice;
- riconosciuto un canone ridotto di 1.200 euro mensili in ragione del minor godimento dell’immobile;
- riconosciuto tale importo fino al completo risanamento dell’unità immobiliare;
- respinto anche la domanda fondata sul mutamento della destinazione d’uso;
- compensato integralmente le spese di lite.
Cosa insegna questa sentenza a proprietari e conduttori?
La pronuncia offre un’indicazione pratica importante per chi gestisce una locazione commerciale o un immobile ad uso diverso dall’abitativo.
Per il locatore
Quando l’immobile subisce un grave danneggiamento, non è sufficiente contestare al conduttore il mancato pagamento del canone.
È necessario valutare anche gli obblighi gravanti sul proprietario e, soprattutto, l’effettiva possibilità del conduttore di utilizzare il bene.
L’eventuale disponibilità di un indennizzo assicurativo e il mancato avvio delle opere di ripristino possono assumere rilievo nella valutazione complessiva del rapporto.
Per il conduttore
Il verificarsi di un incendio o di un altro evento che limita il godimento dell’immobile non autorizza automaticamente a sospendere integralmente il pagamento del canone.
È necessario dimostrare concretamente l’incidenza dell’inadempimento del locatore sul godimento dell’immobile e rispettare i principi di proporzionalità e buona fede.
La sospensione totale del canone, in assenza dei necessari presupposti, può infatti esporre il conduttore a una contestazione di morosità.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Torino mostra come, nelle controversie relative alle locazioni commerciali e agli immobili danneggiati, la soluzione debba essere individuata attraverso una valutazione concreta degli interessi contrapposti.
L’incendio non determina necessariamente la fine del contratto, così come la mancata corresponsione dei canoni non comporta automaticamente la risoluzione della locazione.
Occorre verificare quanto l’immobile sia effettivamente utilizzabile, quali obblighi siano rimasti inadempiuti, la condotta di entrambe le parti e il rapporto di proporzionalità tra le rispettive prestazioni.
Nel caso esaminato, proprio questa valutazione ha portato il Tribunale a preferire la prosecuzione del rapporto con una significativa riduzione del canone, anziché la risoluzione del contratto.
