La presenza di infiltrazioni, muffa e problemi di insalubrità dell’immobile può incidere in maniera significativa sul rapporto tra proprietario e inquilino.
Ma cosa accade se, a causa delle cattive condizioni dell’appartamento, il conduttore decide di non pagare più il canone di locazione?
La questione è particolarmente delicata perché possono verificarsi contemporaneamente due inadempimenti:
- il locatore non garantisce al conduttore il pieno godimento dell’immobile;
- il conduttore smette di pagare il canone.
Una recente decisione del Tribunale di Nola n. 1286 del 25 aprile 2025 affronta proprio questo problema, arrivando a una soluzione particolarmente interessante per chi si occupa di sfratti per morosità e locazioni abitative.
Il caso esaminato dal Tribunale di Nola
La controversia riguardava un contratto di locazione abitativa stipulato nel 2015, con un canone mensile di 430 euro.
A partire dal 2019 il conduttore aveva cessato di corrispondere il canone, accumulando una consistente morosità.
Il proprietario aveva quindi promosso una procedura di sfratto per morosità.
L’inquilino, tuttavia, si era opposto sostenendo che l’appartamento presentava gravi infiltrazioni e fenomeni di muffa, tali da comprometterne pesantemente l’abitabilità.
Secondo la difesa del conduttore, queste condizioni avrebbero giustificato la sospensione del pagamento del canone.
Il Tribunale ha quindi dovuto rispondere a una domanda centrale: la presenza di gravi vizi nell’immobile consente al conduttore di sospendere integralmente il pagamento dell’affitto?
Il problema delle infiltrazioni era realmente esistente
Nel corso del processo sono emersi elementi concreti a conferma delle condizioni dell’appartamento.
Un testimone aveva riferito della presenza di umidità, cattivi odori e muffa, evidenziando un progressivo peggioramento della situazione.
La prova testimoniale è stata inoltre affiancata dalla documentazione fotografica e, soprattutto, da una CTU.
Il consulente tecnico aveva riscontrato fenomeni infiltrativi diffusi e muffe particolarmente gravi, tanto che la camera da letto non risultava più utilizzabile secondo la sua destinazione ordinaria.
Un ulteriore elemento significativo era rappresentato dal sopralluogo effettuato dall’autorità sanitaria nel 2018, che aveva rilevato estese macchie di muffa e qualificato l’alloggio come antigienico.
Quindi, nel caso concreto, non si trattava di una semplice lamentela del conduttore: le problematiche dell’immobile erano state effettivamente accertate.
Il canone può essere sospeso completamente?
Ed è proprio qui che si trova il punto più interessante della sentenza.
Il Tribunale ha riconosciuto che il comportamento del locatore costituiva effettivamente un inadempimento.
Tuttavia, questo non significava automaticamente che l’inquilino fosse autorizzato a smettere completamente di pagare il canone.
La ragione sta nell’applicazione dell’art. 1460 c.c., relativo all’eccezione di inadempimento.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, infatti, gli eventuali inadempimenti delle parti devono essere valutati nel loro complesso, considerando anche il rapporto di proporzionalità tra le rispettive condotte.
In altre parole, la presenza di un problema nell’immobile non determina automaticamente il diritto del conduttore a sospendere integralmente il pagamento.
La riduzione del godimento può invece incidere sulla misura del canone effettivamente dovuto.
Infiltrazioni gravi, ma sospensione totale del canone non giustificata
Nel caso esaminato, la CTU aveva stimato una riduzione del godimento dell’immobile pari al 60%.
Si trattava quindi di una situazione seria, che incideva concretamente sulla fruibilità dell’appartamento.
Nonostante ciò, il conduttore aveva continuato a occupare l’immobile per diversi anni senza versare alcun canone.
Il Tribunale ha quindi ritenuto che la totale sospensione dei pagamenti fosse sproporzionata rispetto alla riduzione del godimento effettivamente accertata.
Il principio che emerge è importante: se l’immobile presenta vizi che ne limitano il godimento, il conduttore non può automaticamente decidere da solo di azzerare il canone.
La riduzione del godimento può invece incidere sulla misura del canone effettivamente dovuto.
La soluzione adottata dal Tribunale di Nola
Il giudice ha quindi effettuato una valutazione comparativa dei comportamenti di entrambe le parti.
Da un lato, il proprietario era responsabile dei problemi dell’immobile.
Dall’altro, il conduttore aveva completamente omesso il pagamento del canone per un periodo particolarmente lungo, continuando nel frattempo a utilizzare l’abitazione.
Secondo il Tribunale, l’inadempimento del conduttore risultava quindi più grave e tale da giustificare la risoluzione del contratto per morosità.
Ma questo non ha significato ignorare i problemi dell’immobile.
Al contrario, il giudice ha riconosciuto al conduttore una riduzione del canone del 60%.
Il canone originario di 430 euro è stato quindi rideterminato in 172 euro mensili.
Sfratto per morosità: il conduttore deve pagare anche se la casa presenta vizi?
La risposta, alla luce della pronuncia esaminata, deve essere articolata.
Non è corretto affermare che la presenza di muffa o infiltrazioni consenta automaticamente di non pagare più l’affitto.
Il conduttore che ritiene che l’immobile abbia gravi problemi dovrebbe contestare formalmente la situazione e, soprattutto, evitare di procedere a una sospensione integrale e unilaterale del canone senza una valutazione concreta della proporzionalità tra il vizio dell’immobile e la prestazione dovuta.
Nel caso deciso dal Tribunale di Nola, infatti, il giudice ha riconosciuto una significativa riduzione del canone, ma ha comunque ritenuto prevalente la morosità del conduttore.
Quanto ha dovuto pagare il conduttore?
Considerato il canone ridotto a 172 euro mensili, la morosità relativa ai 62 mesi intercorsi da maggio 2019 a giugno 2024 è stata quantificata in 10.664 euro.
Al tempo stesso, il conduttore aveva diritto alla restituzione di 3.096 euro per la parte di canone pagata in eccedenza nel periodo precedente, nonché alla restituzione del deposito cauzionale di 860 euro.
Effettuata la compensazione tra le rispettive posizioni creditorie, il conduttore è stato quindi condannato a pagare al locatore 6.708 euro, oltre agli interessi.
Niente risarcimento per danni a vestiti e beni personali senza prova adeguata
Il conduttore aveva chiesto anche il risarcimento dei danni che sosteneva di avere subito a causa delle condizioni dell’appartamento.
Tra questi erano stati indicati danni a vestiario, scarpe e borse, oltre a ulteriori danni non patrimoniali.
Queste richieste, però, sono state respinte perché non adeguatamente provate.
Questo passaggio evidenzia un altro aspetto fondamentale delle controversie locatizie: non è sufficiente allegare l’esistenza di un danno; occorre dimostrarne concretamente l’esistenza e, quando necessario, anche l’entità e il collegamento con l’inadempimento del locatore.
Cosa insegna questa sentenza a proprietari e inquilini?
Per il proprietario
La presenza di infiltrazioni, muffa o altri problemi dell’immobile non può essere ignorata.
Se i vizi sono effettivamente gravi, il locatore può essere ritenuto responsabile e il canone può essere ridotto in proporzione alla diminuzione del godimento.
Per il conduttore
Anche quando l’immobile presenta problemi rilevanti, smettere completamente di pagare il canone può essere rischioso.
Nel caso esaminato, il conduttore aveva continuato a utilizzare l’abitazione per anni e il Tribunale ha ritenuto che la sospensione totale del pagamento fosse sproporzionata rispetto alla riduzione del godimento accertata.
Per entrambi
La valutazione non può essere effettuata considerando isolatamente il comportamento di una sola parte.
Quando proprietario e inquilino si accusano reciprocamente di inadempimento, il giudice può procedere a una comparazione delle rispettive condotte, verificando quale inadempimento sia concretamente più grave e quale incidenza abbia avuto sull’equilibrio del contratto.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Nola n. 1286/2025 dimostra che la presenza di gravi infiltrazioni e muffe in un immobile locato non determina automaticamente la possibilità per il conduttore di sospendere integralmente il pagamento del canone.
Nel caso concreto, il giudice ha riconosciuto una riduzione del canone del 60%, ma ha contemporaneamente ritenuto prevalente la morosità del conduttore, che per circa cinque anni non aveva versato alcuna somma pur continuando a occupare l’immobile.
Il contratto è stato quindi risolto per grave inadempimento del conduttore, con quantificazione della morosità sulla base del canone ridotto.
La lezione pratica è quindi chiara: vizi dell’immobile e morosità del conduttore possono coesistere, ma devono essere valutati secondo criteri di gravità, proporzionalità e incidenza effettiva sul rapporto contrattuale.
