Disdetta alla prima scadenza: quando il locatore può impedire il rinnovo
Nei contratti di locazione abitativa disciplinati dalla legge n. 431/1998, il locatore non può liberamente impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza.
L’art. 3 della legge n. 431/1998 prevede infatti una serie di motivi tassativi che consentono al proprietario di negare il rinnovo.
Tra questi rientra anche l’ipotesi in cui il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente destinato a propria abitazione.
In questa situazione, la legge riconosce al conduttore anche un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile.
La questione affrontata dal Tribunale è quindi particolarmente concreta: la disdetta è valida se il proprietario comunica di voler vendere l’immobile e indica il prezzo, ma non dichiara espressamente di non possedere altri immobili abitativi? Secondo il Tribunale, sì.
Il caso deciso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
La controversia riguardava un appartamento situato a San Nicola La Strada, concesso in locazione sulla base di un contratto stipulato il 29 ottobre 2019.
La proprietaria aveva comunicato ai conduttori, mediante raccomandata ricevuta il 13 giugno 2023, la propria volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza del 14 dicembre 2023.
La ragione indicata nella comunicazione era la volontà di vendere l’immobile.
La locatrice aveva inoltre indicato il prezzo di vendita, proprio al fine di consentire al conduttore l’eventuale esercizio del diritto di prelazione.
I conduttori si sono però opposti alla convalida dello sfratto, contestando la validità e l’efficacia della disdetta.
Una delle conduttrici, inoltre, aveva sostenuto di non aver mai ricevuto la comunicazione di disdetta.
Sfratto per finita locazione alla prima scadenza: attenzione alla procedura
La vicenda presenta anche un importante profilo processuale.
Inizialmente la proprietaria aveva intimato sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida.
Il Tribunale, tuttavia, ha rilevato che la procedura prevista dagli artt. 657 e seguenti c.p.c. non era applicabile al caso di specie, trattandosi di una richiesta di rilascio alla prima scadenza fondata sull’art. 3 della legge n. 431/1998.
Il giudice ha quindi disposto il mutamento del rito, applicando la procedura prevista dall’art. 30 della legge n. 392/1978 e fissando l’udienza secondo l’art. 420 c.p.c.
Una precisazione importante
Non ogni richiesta di rilascio dell’immobile alla scadenza può essere trattata automaticamente come un ordinario sfratto per finita locazione.
Quando il locatore esercita il diniego di rinnovo alla prima scadenza ai sensi dell’art. 3 della legge n. 431/1998, occorre considerare la disciplina processuale specificamente prevista dalla legge.
La disdetta inviata a un solo conduttore è valida anche nei confronti degli altri?
Questa è un’altra questione affrontata dalla sentenza.
Nel caso concreto, uno dei conduttori aveva contestato il fatto di non avere ricevuto personalmente la disdetta.
Il Tribunale ha però ritenuto che tale circostanza non fosse sufficiente a invalidare la comunicazione.
Richiamando la Cassazione n. 4797/1999, il giudice ha affermato che la disdetta del locatore, essendo finalizzata alla cessazione del rapporto e alla conseguente riconsegna dell’immobile, produce effetti nei confronti di tutti i conduttori, anche quando sia stata intimata a uno solo di essi.
Cosa significa in concreto?
Quando l’immobile è condotto da più persone nell’ambito dello stesso rapporto locativo, la disdetta non deve necessariamente essere comunicata individualmente a ciascun conduttore affinché produca l’effetto di far cessare il rapporto alla scadenza.
Questo principio assume particolare rilevanza nei casi di contratto di locazione cointestato a più conduttori.
Vendita dell’immobile e disdetta: cosa deve indicare il locatore?
Il punto centrale della decisione riguarda l’interpretazione dell’art. 3 della legge n. 431/1998.
Nel caso esaminato, la proprietaria aveva dichiarato nella disdetta di voler vendere l’immobile e aveva indicato il relativo prezzo, così da permettere al conduttore di valutare l’esercizio della prelazione.
La conduttrice aveva però contestato la validità della disdetta sostenendo, tra l’altro, che la proprietaria non avesse dichiarato espressamente di non essere proprietaria di altri immobili ad uso abitativo.
Il Tribunale non ha accolto l’eccezione.
Secondo la sentenza, infatti, la mancata dichiarazione relativa all’esistenza di altri immobili abitativi non determina l’invalidità della disdetta.
La volontà di vendere deve essere seria
La sentenza richiama anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione sulla natura del motivo posto alla base del diniego di rinnovo.
Il Tribunale cita, in particolare, Cass. n. 9851/2022, secondo cui il diniego di rinnovo alla prima scadenza presuppone una reale intenzione del locatore di utilizzare l’immobile secondo una delle finalità previste dalla legge.
Nel caso della vendita, l’intenzione deve essere seria e concretamente realizzabile.
Non è invece necessario che il giudice valuti se la vendita sia conveniente o utile per il proprietario.
Come ricordato dalla sentenza attraverso il richiamo a Cass. n. 977/2010, il giudice non può sostituirsi al locatore nella valutazione dell’opportunità economica dell’operazione.
In altre parole
Il proprietario deve avere una effettiva intenzione di procedere alla vendita, ma non deve dimostrare che vendere sia economicamente più conveniente rispetto a mantenere l’immobile locato.
Cosa succede se il proprietario non vende l’immobile?
La possibilità di negare il rinnovo alla prima scadenza non significa, naturalmente, che il proprietario possa utilizzare il motivo della vendita soltanto come strumento per ottenere la liberazione dell’immobile.
La legge prevede una specifica tutela per il conduttore.
Se il locatore, dopo aver riacquistato la disponibilità dell’immobile, non lo adibisce entro dodici mesi all’uso dichiarato nella disdetta, il conduttore può chiedere il ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure, in alternativa, il risarcimento del danno previsto dall’art. 3, comma 3, della legge n. 431/1998.
Questa previsione rappresenta un importante contrappeso alla facoltà riconosciuta al proprietario.
Diritto di prelazione del conduttore: la semplice indicazione del prezzo è sufficiente?
La vicenda affronta anche il tema della prelazione del conduttore.
Quando il proprietario intende vendere l’immobile avvalendosi della specifica causa di diniego prevista dall’art. 3 della legge n. 431/1998, al conduttore viene riconosciuto il diritto di prelazione secondo le modalità previste dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978.
Nel caso esaminato, la proprietaria aveva indicato nella disdetta il prezzo al quale intendeva vendere l’immobile proprio per consentire l’esercizio del diritto di prelazione.
La conduttrice aveva lamentato di non aver potuto esercitare il diritto.
Il Tribunale ha però evidenziato che, nei propri scritti difensivi, la conduttrice non aveva manifestato in maniera chiara, univoca e seria la volontà di esercitare tale diritto.
Qual è la decisione del Tribunale?
Alla luce delle considerazioni svolte, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha ritenuto valido il diniego di rinnovo alla prima scadenza.
Di conseguenza, ha dichiarato risolto il contratto e condannato i conduttori al rilascio dell’immobile libero da persone e cose.
Il rilascio è stato fissato per il 30 settembre 2025, tenendo conto anche delle condizioni di salute di una delle conduttrici.
Il Tribunale ha invece dichiarato inammissibile la domanda relativa all’indennità di occupazione, perché formulata tardivamente nella memoria integrativa e non nell’atto introduttivo.
I convenuti sono stati inoltre condannati, in solido, al pagamento delle spese di lite, liquidate in 4.000 euro, oltre accessori di legge.
Cosa insegna questa sentenza ai proprietari?
- La vendita può giustificare il diniego di rinnovo alla prima scadenza. Il proprietario può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza quando ricorrono le condizioni previste dall’art. 3 della legge n. 431/1998.
- La disdetta deve indicare correttamente il motivo. La comunicazione deve consentire al conduttore di comprendere la ragione del diniego. Nel caso esaminato, la proprietaria aveva esplicitato la volontà di vendere e aveva indicato il prezzo dell’immobile.
- Non è indispensabile una specifica dichiarazione sull’assenza di altri immobili. Secondo il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, la mancata dichiarazione relativa alla proprietà di altri immobili abitativi non rende di per sé invalida la disdetta.
- La volontà di vendita deve essere effettiva. Il proprietario deve poter dimostrare una volontà seria e concretamente realizzabile.
- Il motivo dichiarato deve essere rispettato. Il proprietario che ottiene la disponibilità dell’immobile sulla base del motivo indicato nella disdetta deve poi comportarsi coerentemente con quanto dichiarato.
Una sentenza particolarmente utile per chi si occupa di locazioni
La sentenza n. 1737/2025 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere è interessante perché riunisce, all’interno della stessa controversia, diversi temi ricorrenti nella pratica delle locazioni abitative: disdetta alla prima scadenza; vendita dell’immobile locato; art. 3 legge n. 431/1998; diritto di prelazione del conduttore; pluralità di conduttori; efficacia della disdetta; mutamento del rito; mediazione obbligatoria; tardività delle memorie; indennità di occupazione; rilascio dell’immobile.
Il principio più significativo, dal punto di vista sostanziale, è che la mancata indicazione nella disdetta dell’esistenza di altri immobili abitativi non determina automaticamente l’invalidità del diniego di rinnovo, quando il motivo della vendita sia stato correttamente indicato e ricorrano le condizioni previste dalla legge.
FAQ – Domande frequenti sulla disdetta alla prima scadenza
Il proprietario può disdire un contratto 4+4 alla prima scadenza?
Sì, ma non liberamente. Il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza soltanto per uno dei motivi previsti dall’art. 3 della legge n. 431/1998.
Il proprietario può mandare la disdetta perché vuole vendere la casa?
Sì, quando ricorrono le condizioni previste dall’art. 3, tra cui quella relativa alla vendita dell’immobile e all’assenza di altri immobili abitativi, oltre all’eventuale abitazione principale.
Se nella disdetta non è scritto che il proprietario non possiede altri immobili, la disdetta è nulla?
Secondo il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, no. La sentenza n. 1737/2025 ha ritenuto che la mancata dichiarazione non inficiasse la validità della disdetta.
La disdetta deve essere inviata a tutti i conduttori?
Secondo il principio richiamato dal Tribunale, la disdetta è efficace nei confronti di tutti i conduttori anche se comunicata a uno solo di essi.
Cosa accade se il proprietario non vende l’immobile dopo averlo fatto liberare?
Se non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro dodici mesi dalla riconsegna, il conduttore può chiedere il ripristino del rapporto oppure il risarcimento previsto dalla legge.
