No, secondo il Tribunale di Milano, non è necessario che il conduttore riceva la disdetta entro il termine di sei mesi dalla scadenza del contratto. È sufficiente che il locatore abbia provveduto a spedire la comunicazione entro tale termine, secondo l’interpretazione data dal Tribunale all’art. 2, comma 5, della Legge n. 431/1998.
La vicenda esaminata dal Tribunale di Milano
La controversia riguardava un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 15 novembre 2016, con durata di quattro anni e successivo rinnovo per un ulteriore periodo di quattro anni.
Il contratto prevedeva quindi una prima scadenza al 14 novembre 2020 e, a seguito del rinnovo, una successiva scadenza al 15 novembre 2024.
Il proprietario aveva comunicato ai conduttori la propria volontà di evitare il rinnovo del contratto mediante una raccomandata. I conduttori sostenevano che la disdetta fosse tardiva, perché la raccomandata era stata ricevuta oltre il termine di sei mesi previsto dalla legge.
In particolare, la raccomandata era stata spedita il 9 maggio 2024, mentre risultava perfezionata la giacenza il 19 giugno 2024. Il contratto sarebbe invece scaduto il 15 novembre 2024.
Il problema giuridico: quando si perfeziona la disdetta?
Il punto centrale della controversia era stabilire se, ai fini del rispetto del termine di sei mesi previsto dalla Legge n. 431/1998, fosse necessario che la raccomandata fosse spedita entro sei mesi dalla scadenza oppure che fosse anche ricevuta dal conduttore entro tale termine.
La risposta del Tribunale di Milano
Il Tribunale ha ritenuto tempestiva la disdetta. La motivazione parte dal testo dell’art. 2, comma 5, della Legge n. 431 del 1998. Secondo il Tribunale, la norma stabilisce che la comunicazione debba essere “inviata” almeno sei mesi prima della scadenza.
Pertanto, ciò che rileva ai fini del rispetto del termine è la data di spedizione della comunicazione, non la successiva data di ricezione da parte del conduttore.
Nel caso concreto, la raccomandata era stata spedita il 9 maggio 2024, mentre la scadenza del contratto era fissata al 15 novembre 2024. Il Tribunale ha quindi concluso che la disdetta doveva considerarsi tempestiva.
Perché è importante la distinzione tra spedizione e ricezione?
La sentenza mette in evidenza un aspetto particolarmente importante nella gestione delle locazioni. Quando la legge stabilisce che la comunicazione deve essere “inviata” entro un determinato termine, il rispetto del termine viene collegato all’attività di spedizione della comunicazione.
Questo significa che il locatore non deve necessariamente preoccuparsi che il conduttore abbia materialmente ricevuto la raccomandata entro il giorno in cui scade il termine, purché la comunicazione sia stata regolarmente spedita nei tempi previsti.
Disdetta del contratto di locazione: attenzione al termine dei sei mesi
La questione della tempestività della disdetta è particolarmente importante perché la comunicazione del locatore serve ad evitare la rinnovazione tacita della locazione.
Il termine dei sei mesi rimane quindi fondamentale. Il locatore che non intende rinnovare il contratto deve predisporre e inviare la comunicazione nel rispetto del termine previsto dalla legge e dal contratto.
Disdetta tardiva: cosa può succedere al contratto?
La tempestività della disdetta è essenziale per impedire il meccanismo di rinnovo previsto dalla disciplina delle locazioni abitative. Il Tribunale richiama infatti il rinnovo tacito alle medesime condizioni in mancanza della comunicazione.
La sentenza richiama anche la forma della disdetta
Il Tribunale richiama inoltre un principio secondo cui, in materia di locazione abitativa, l’art. 2 della Legge n. 431/1998, pur prevedendo la forma scritta e l’invio mediante raccomandata, non stabilirebbe la nullità della disdetta in caso di inosservanza di tali modalità, risultando quindi ammissibili forme equipollenti quando siano idonee a dimostrare la volontà negoziale della parte.
La sentenza richiama, sul punto, anche Cass. civ., Sez. III, 9 giugno 2016, n. 11808
Si tratta di un passaggio che merita attenzione perché dimostra come, nella materia delle locazioni, la verifica della validità della disdetta non possa essere ridotta alla semplice presenza o assenza di una raccomandata. Occorre esaminare concretamente il contenuto della comunicazione, la sua provenienza e la sua idoneità a rendere conoscibile al conduttore la volontà del locatore di non rinnovare il rapporto.
Dal mancato rilascio allo sfratto per finita locazione
Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano, nonostante la comunicazione del proprietario, i conduttori non avevano spontaneamente rilasciato l’immobile. Il locatore aveva quindi promosso il procedimento per ottenere il rilascio dell’appartamento.
Nel corso del procedimento, il Tribunale aveva già ordinato il rilascio dell’immobile e, con la sentenza definitiva del 20 maggio 2026, ha confermato l’ordinanza precedentemente emessa.
Il Tribunale ha quindi dichiarato risolto il contratto per scadenza naturale e ha condannato i conduttori al rilascio dell’immobile.
Il conduttore deve pagare i canoni fino al rilascio effettivo
La sentenza presenta anche un secondo profilo pratico di notevole interesse. Il proprietario aveva chiesto il pagamento delle somme maturate durante il giudizio.
Il Tribunale ha condannato i conduttori, in solido, al pagamento di 1.407 euro, somma maturata fino a maggio 2026 e già calcolata tenendo conto dei pagamenti effettuati nel corso del procedimento.
La condanna riguarda anche le mensilità successive fino alla data dell’effettivo rilascio dell’immobile.
Cosa insegna questa sentenza ai proprietari?
- La disdetta deve essere programmata con largo anticipo: occorre verificare la data esatta di scadenza, la durata del contratto e il termine previsto per la disdetta.
- È fondamentale conservare la prova della spedizione, soprattutto perché la sentenza attribuisce rilievo alla data di invio della raccomandata.
- Non bisogna aspettare l’ultimo giorno: anche quando il termine viene calcolato correttamente, inviare la disdetta con largo anticipo riduce il rischio di contestazioni.
- In caso di mancato rilascio può essere necessario agire giudizialmente per ottenere la restituzione dell’immobile.
Disdetta locazione: le domande più frequenti
La disdetta deve essere ricevuta sei mesi prima della scadenza?
Secondo il Tribunale di Milano, sentenza n. 4259/2026, ai fini del termine previsto dall’art. 2, comma 5, L. 431/1998 è sufficiente che la raccomandata sia stata inviata almeno sei mesi prima della scadenza. Nel caso esaminato, la spedizione del 9 maggio 2024 è stata considerata tempestiva rispetto alla scadenza del 15 novembre 2024.
Cosa succede se la raccomandata arriva dopo il termine di sei mesi?
La sentenza esaminata ritiene che, quando la norma fa riferimento alla comunicazione da inviare almeno sei mesi prima della scadenza, il termine debba essere verificato con riferimento alla spedizione.
Una disdetta tardiva può provocare il rinnovo del contratto?
Sì. Il rispetto del termine è essenziale per impedire il meccanismo di rinnovo previsto dalla disciplina delle locazioni abitative.
Cosa succede se il conduttore non lascia l’immobile alla scadenza?
Il locatore può dover agire giudizialmente per ottenere il rilascio. Nel caso deciso dal Tribunale di Milano, il giudice ha confermato l’ordine di rilascio dell’immobile.
Il conduttore deve continuare a pagare dopo la scadenza?
Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano, i conduttori sono stati condannati al pagamento delle somme dovute fino a maggio 2026 e delle mensilità successive fino all’effettivo rilascio.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Milano n. 4259 del 20 maggio 2026 affronta una questione estremamente concreta nella gestione dei contratti di locazione: il momento in cui deve considerarsi rispettato il termine di sei mesi per la disdetta.
La risposta fornita dal giudice milanese è chiara: quando l’art. 2, comma 5, della Legge n. 431/1998 stabilisce che la raccomandata deve essere “inviata” almeno sei mesi prima della scadenza, è sufficiente che la spedizione avvenga entro tale termine.
Nel caso concreto, la raccomandata era stata spedita il 9 maggio 2024 per un contratto con scadenza il 15 novembre 2024 e la disdetta è stata quindi ritenuta tempestiva.
La decisione conferma quanto sia importante calcolare correttamente i termini della disdetta e conservare la prova dell’avvenuta comunicazione, soprattutto quando il mancato rilascio dell’immobile rende necessario procedere con uno sfratto per finita locazione.
