Il dilemma pratico dell’avvocato del locatore
La situazione si presenta con frequenza allarmante nella pratica professionale quotidiana: il locatore inserisce nel contratto di locazione una clausola risolutiva espressa calibrata nei seguenti termini: «il mancato pagamento anche di una sola rata del canone determinerà la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c.». Di fronte all’inadempimento del conduttore che smette di corrispondere i canoni, il locatore invia tempestivamente una PEC dichiarando formalmente di volersi avvalersi della clausola. Nonostante ciò, il conduttore permane nell’immobile senza pagare.
A questo punto, il professionista si trova di fronte a un bivio processuale cruciale: è ammissibile il ricorso al rito speciale e sommario dello sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), oppure si rende obbligatoria l’instaurazione di un giudizio ordinario di cognizione volto all’accertamento dell’avvenuta risoluzione contrattuale?
Per anni la questione è stata al centro di vivaci dibattiti dottrinali e pretori. Oggi, il quadro interpretativo si è stabilizzato: il procedimento di sfratto per morosità è perfettamente utilizzabile anche quando la risoluzione del contratto si sia già verificata ope legis in forza dell’art. 1456 c.c. La strategia difensiva più efficiente e blindata consiste nel cumulo, nello stesso atto introduttivo, della domanda fondata sulla clausola risolutiva espressa e, in via subordinata, della domanda di risoluzione per grave inadempimento.
Il fondamento nomofilattico: la pietra miliare di Cass. Civ. n. 19602/2013
Il pilastro interpretativo della materia risale alla fondamentale pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, Sezione III, del 27 agosto 2013, n. 19602 che ha offerto 3 chiarimenti fondamentali;
- L’articolo 658 c.p.c. non circoscrive la tutela sommaria alla sola azione costitutiva ex art. 1453 c.c., richiedendo unicamente come presupposto l’oggettiva esistenza dell’inadempimento relativo al pagamento dei canoni locatizi.
- L’espressione letterale «risolve» contenuta nell’art. 669 c.p.c. in relazione all’ordinanza di convalida non preclude l’azione di accertamento, ben potendo abbracciare anche la pronuncia dichiarativa dell’avvenuta risoluzione di diritto.
- Il modus procedendi consistente nel richiedere la convalida fondandosi sugli effetti della clausola ex art. 1456 c.c., riservando il prosieguo alla fase a cognizione piena dopo l’eventuale mutamento del rito, è pienamente conforme alle forme speciali del procedimento sommario.
Tale orientamento nomofilattico non è mai stato smentito dalle successive pronunce. Sebbene la pronuncia Cass. n. 10691/2016 sia stata talvolta invocata a supporto di tesi restrittive, essa si è limitata a sanzionare l’inammissibilità di una domanda ex art. 1456 introdotta tardivamente solo in memoria integrativa. Al contrario, le recenti ordinanze della Suprema Corte Cass. n. 10400/2024 e Cass. n. 11802/2025 hanno ulteriormente ampliato la flessibilità processuale, stabilendo che a seguito del mutamento del rito il locatore può legittimamente modulare la causa petendi, convertendo o affiancando la richiesta di risoluzione ordinaria con quella fondata sulla clausola risolutiva espressa.
La giurisprudenza di merito: l’orientamento granitico del Foro di Roma
L’insegnamento della Suprema Corte ha trovato un recepimento unanime e costante nella giurisprudenza di merito, con particolare riferimento al Tribunale di Roma, le cui pronunce offrono linee guida operative di assoluto rilievo:
- Trib. Roma, 17 luglio 2024, n. 12266: Ha ribadito la piena ammissibilità del cumulo nello stesso atto di intimazione tra l’azione costitutiva ex artt. 1453-1455 c.c. e l’azione di mero accertamento ex art. 1456 c.c., evidenziando che nel rito locatizio sono perfettamente ammissibili azioni dichiarative dell’effetto risolutivo già verificatosi.
- Trib. Roma, 6 dicembre 2024, n. 18790: Ha confermato la validità della risoluzione di diritto azionata in sede di convalida, richiamando espressamente i principi della giurisprudenza di legittimità.
- Trib. Roma, 19 febbraio 2024, n. 2757: Ha statuito che il giudice può pronunciare l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto con effetto retrodatato alla data della notifica dell’intimazione di sfratto.
In analoghe direzioni si sono espressi numerosi altri fori italiani, confermando una tendenza nazionale pressoché univoca (tra cui Trib. Monza, n. 2760/2024; Trib. Milano, n. 1691/2026; Trib. Brescia, n. 2936/2024; Trib. Milano, n. 3992/2026; Trib. Treviso, n. 763/2026).
La voce isolata del Tribunale di Torino (sentenza n. 585/2025)
Nel panorama giurisprudenziale si registra un unico precedente dissonante: il Tribunale di Torino con la sentenza n. 585/2025, il quale ha sostenuto che qualora il locatore abbia azionato stragiudizialmente la clausola risolutiva espressa prima dell’atto di sfratto, l’azione corretta sarebbe lo sfratto per finita locazione o l’ordinario giudizio di cognizione, escludendo lo sfratto per morosità.
Trattasi tuttavia di un orientamento isolato e smentito dal diritto vivente della Cassazione. È opportuno evidenziare che lo stesso Tribunale piemontese ha escluso la sanzione dell’inammissibilità radicale, derubricando la questione a mera infondatezza formale originaria e ammettendo la sanatoria e la riqualificazione della domanda dopo il mutamento del rito. Ciononostante, nei fori del Centro-Sud e nella maggioranza delle corti settentrionali, i precedenti del 2024-2026 blindano totalmente la scelta del locatore.
Temi caldi: pagamento tardivo, termine di grazia e indennità di avviamento
L’adozione della clausola risolutiva espressa incide profondamente su due aspetti nevralgici del contenzioso locatizio:
- Esclusione del termine di grazia nelle locazioni commerciali: Nelle locazioni non abitative (incluse le foresterie aziendali), non trova applicazione l’art. 55 della L. 392/1978 che concede il termine di grazia per sanare la morosità in udienza (Trib. Santa Maria Capua Vetere n. 4257/2023; Trib. Ferrara n. 684/2026). Di conseguenza, il pagamento effettuato dal conduttore dopo la ricezione della PEC o dopo la notifica dell’intimazione è giuridicamente irrilevante ai fini della persistenza del contratto (Trib. Monza n. 2760/2024; Trib. Roma n. 17852/2024).
- Perdita dell’indennità di avviamento commerciale: La risoluzione del contratto per inadempimento imputabile al conduttore – sia essa dichiarata ex art. 1456 o ex art. 1453 c.c. – esclude radicalmente il diritto del conduttore alla corresponsione dell’indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/1978 (Corte d’Appello Firenze n. 1303/2026; Trib. Vallo della Lucania n. 10/2026).
Domande Frequenti (FAQ)
- È obbligatorio inviare una diffida o PEC prima di intimare lo sfratto?
Non è strettamente obbligatorio, in quanto la dichiarazione di volersi avvalersi della clausola risolutiva espressa può essere resa direttamente ed efficacemente all’interno dell’atto di intimazione di sfratto. Tuttavia, un invio preventivo via PEC consolida ulteriormente la data e la posizione del locatore.
- Cosa accade se il conduttore paga tutto il dovuto alla prima udienza?
Nelle locazioni abitative il pagamento in udienza può estinguere la procedura nei limiti previsti dalla legge, ma nelle locazioni commerciali (non abitative) l’art. 55 L. 392/78 non si applica e il giudice può comunque accertare l’avvenuta risoluzione di diritto verificatasi a seguito della clausola e pronunciare il rilascio.
- Quali sono i riferimenti giurisprudenziali chiave da citare nell’atto?
Il precedente nomofilattico imprescindibile è Cass. Civ., Sez. III, n. 19602/2013, confermato dalle recenti ordinanze Cass. n. 10400/2024 e Cass. n. 11802/2025, oltre ai recenti orientamenti del Tribunale di Roma (es. sentt. nn. 12266/2024, 18790/2024) e di Milano (sent. n. 3992/2026).
