Nel contenzioso relativo alle locazioni commerciali, uno degli aspetti più delicati riguarda gli effetti dei pagamenti tardivi del canone.
Con la sentenza n. 12698 del 17 settembre 2025, il Tribunale di Roma affronta un tema di particolare interesse pratico: il pagamento della morosità dopo la notifica dello sfratto impedisce sempre la risoluzione del contratto?
La risposta del giudice è negativa.
La decisione offre un’importante precisazione: quando i ritardi nei pagamenti rappresentano un comportamento costante e ripetuto nel tempo, il successivo saldo delle somme dovute non è sufficiente ad escludere il grave inadempimento del conduttore.
Il caso deciso dal Tribunale di Roma
La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso commerciale.
Il locatore aveva intimato lo sfratto per morosità chiedendo:
- la risoluzione del contratto;
- il rilascio dell’immobile;
- il pagamento dei canoni e degli oneri condominiali rimasti insoluti.
Dopo la notifica dell’intimazione, il conduttore aveva provveduto a versare gli importi richiesti, sostenendo che:
- il ritardo fosse occasionale;
- l’inadempimento avesse carattere non grave;
- il rapporto locativo durasse da oltre quarant’anni senza precedenti significativi.
Il Tribunale, tuttavia, ha ritenuto che la vicenda dovesse essere valutata nel suo complesso e non limitatamente alla singola morosità contestata.
I pagamenti tardivi erano un comportamento abituale
L’elemento decisivo della pronuncia non è rappresentato dall’importo della morosità, bensì dalla reiterazione dei ritardi.
Nel corso del giudizio il locatore ha dimostrato che:
- già negli anni precedenti vi erano stati ritardi nel pagamento dei canoni;
- era stato promosso un precedente procedimento per morosità;
- numerose mensilità erano state sistematicamente pagate soltanto alla fine del mese, anziché entro il termine previsto dal contratto.
Secondo il giudice, tale comportamento evidenzia un inadempimento non occasionale, ma stabile e ripetuto nel tempo.
Perché il pagamento successivo non elimina il grave inadempimento
Uno dei passaggi più interessanti della sentenza riguarda il rapporto tra:
- pagamento tardivo;
- valutazione della gravità dell’inadempimento.
Il Tribunale osserva che il pagamento del canone costituisce una delle obbligazioni fondamentali del contratto di locazione.
Quando il conduttore viola in modo reiterato tale obbligo, viene meno l’affidamento del locatore sulla regolarità del rapporto contrattuale.
In questa prospettiva, il successivo pagamento delle somme arretrate non è sufficiente a cancellare gli effetti dell’inadempimento già verificatosi.
Il richiamo all’art. 1455 c.c.
La decisione richiama un orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione.
Secondo tale giurisprudenza, quando l’inadempimento riguarda una delle obbligazioni essenziali del contratto — come il pagamento del canone — la valutazione della sua gravità è normalmente implicita, senza necessità di ulteriori accertamenti particolarmente complessi.
Il Tribunale di Roma ribadisce quindi che il mancato rispetto delle scadenze pattuite può integrare un grave inadempimento, soprattutto quando non costituisce un episodio isolato ma un comportamento reiterato nel corso del rapporto contrattuale.
La decisione del Tribunale
Accertata la reiterazione dei ritardi, il Tribunale ha:
- dichiarato risolto il contratto di locazione commerciale;
- ordinato il rilascio dell’immobile;
- fissato il termine per l’esecuzione del rilascio;
- condannato il conduttore al pagamento delle spese di giudizio.
Il giudice ha comunque tenuto conto dell’avvenuto saldo della morosità nel fissare il termine per il rilascio dell’immobile, concedendo un differimento dell’esecuzione.
Quali conseguenze pratiche per proprietari e conduttori
La pronuncia offre indicazioni operative particolarmente utili.
Per i locatori, conferma che non è necessario limitarsi a dimostrare la singola morosità oggetto dello sfratto: anche la documentazione relativa ai precedenti ritardi può assumere rilievo decisivo nella valutazione del grave inadempimento.
Per i conduttori, invece, emerge un principio altrettanto importante: sanare il debito dopo la notifica dello sfratto non garantisce automaticamente la prosecuzione del rapporto contrattuale, soprattutto quando i ritardi costituiscono una prassi consolidata.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Roma rafforza un orientamento giurisprudenziale che valorizza la continuità e l’affidabilità dell’adempimento contrattuale.
Nelle locazioni commerciali, il pagamento del canone rappresenta il principale obbligo del conduttore. Se il rispetto delle scadenze viene sistematicamente disatteso, anche il successivo pagamento delle somme dovute può non essere sufficiente ad evitare la risoluzione del contratto.
Per questo motivo, sia proprietari sia imprese conduttrici dovrebbero monitorare con attenzione la regolarità dei pagamenti e documentare ogni eventuale ritardo, poiché il comportamento complessivo delle parti può risultare determinante nell’eventuale giudizio.
