Una recente pronuncia del Tribunale di Roma (sentenza n. 1660 del 2 febbraio 2026) offre importanti chiarimenti in materia di locazioni commerciali, clausole risolutive espresse e risoluzione del contratto per morosità.
La decisione assume particolare rilievo per proprietari, società conduttrici, avvocati e operatori del settore immobiliare nella città di Roma e nel Lazio, poiché ribadisce due principi fondamentali:
- la clausola risolutiva espressa deve individuare in modo preciso gli obblighi la cui violazione comporta la risoluzione del contratto;
- un ritardo limitato nel pagamento dei canoni, successivamente sanato, non integra automaticamente un grave inadempimento tale da giustificare la risoluzione della locazione commerciale.
Il caso esaminato dal Tribunale di Roma
La controversia riguardava un immobile adibito ad attività di affittacamere situato nel Comune di Roma.
Il proprietario aveva promosso un procedimento di sfratto per morosità nei confronti della società conduttrice, lamentando il mancato pagamento di due canoni di locazione relativi ai mesi di aprile e maggio 2025, oltre ad alcuni oneri condominiali.
Tuttavia, dopo la notifica dello sfratto, la conduttrice aveva provveduto al pagamento dei canoni arretrati nel giro di pochi giorni e aveva successivamente versato anche gli oneri condominiali richiesti.
Venuta meno la morosità originariamente contestata, il locatore ha insistito nella domanda di risoluzione del contratto invocando una clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione.
La clausola risolutiva espressa era troppo generica
L’aspetto più interessante della sentenza riguarda proprio la validità della clausola contrattuale.
Nel contratto era previsto che tutte le clausole avessero carattere essenziale e che la violazione anche di una sola di esse determinasse il diritto alla risoluzione del rapporto.
Secondo il Tribunale di Roma, una previsione di questo tipo non soddisfa i requisiti richiesti dall’articolo 1456 del Codice Civile.
La norma consente infatti alle parti di stabilire preventivamente che il contratto si risolva automaticamente in caso di inadempimento di una o più obbligazioni specificamente individuate. Diversamente, una clausola che richiama genericamente tutte le obbligazioni contrattuali non consente di comprendere quali siano gli obblighi considerati essenziali dalle parti.
Per tale ragione il giudice ha ritenuto la clausola affetta da un grave difetto di determinatezza, richiamando il consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui la clausola risolutiva espressa deve riferirsi a obbligazioni puntualmente identificate e non può essere formulata in termini generici.
Quando il ritardo nel pagamento dei canoni è davvero grave?
Esclusa l’efficacia della clausola risolutiva espressa, il Tribunale ha valutato se il comportamento della conduttrice potesse comunque integrare un grave inadempimento ai sensi degli articoli 1453 e seguenti del Codice Civile.
Sul punto la sentenza richiama un principio ormai consolidato: la gravità dell’inadempimento non può essere valutata considerando esclusivamente il ritardo nel pagamento, ma richiede una valutazione complessiva del rapporto contrattuale.
Nel caso concreto il giudice ha ritenuto decisivi diversi elementi:
- il pagamento integrale dei canoni poco dopo la notifica dello sfratto;
- il ritardo contenuto, pari a poche settimane;
- l’assenza di precedenti contestazioni relative agli oneri condominiali;
- la mancanza di ulteriori ritardi successivi;
- la regolarità dei pagamenti nel resto del rapporto locativo.
Alla luce di tali circostanze, il Tribunale ha escluso che l’inadempimento potesse essere qualificato come grave.
Il principio affermato dal Tribunale di Roma
La sentenza rafforza un orientamento particolarmente rilevante nel settore delle locazioni commerciali:
non ogni ritardo nel pagamento del canone legittima la risoluzione del contratto.
Anche nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, il giudice è chiamato a verificare concretamente l’incidenza dell’inadempimento sull’equilibrio del rapporto contrattuale, valutando durata, entità e circostanze del ritardo.
Parallelamente, la pronuncia conferma che le clausole risolutive espresse devono essere redatte con particolare attenzione. Una formulazione generica che attribuisca indistintamente carattere essenziale a tutte le clausole del contratto rischia infatti di essere dichiarata inefficace.
Implicazioni pratiche per proprietari e conduttori a Roma e nel Lazio
Per i proprietari di immobili commerciali a Roma, la decisione rappresenta un importante richiamo alla corretta redazione dei contratti di locazione. Le clausole risolutive espresse devono individuare con precisione gli obblighi ritenuti essenziali, evitando formule standardizzate e troppo ampie.
Per le imprese e i conduttori commerciali, invece, la sentenza conferma che un ritardo occasionale e prontamente sanato non comporta automaticamente la perdita del contratto, soprattutto quando manca una reale compromissione dell’interesse del locatore.
Conclusioni
Con la sentenza n. 1660/2026, il Tribunale di Roma ribadisce che la clausola risolutiva espressa può operare solo quando individua obbligazioni specifiche e chiaramente determinate. Inoltre, conferma che la risoluzione di una locazione commerciale richiede un inadempimento effettivamente grave e non può fondarsi su ritardi limitati, occasionali e immediatamente sanati.
Si tratta di una pronuncia destinata ad avere un impatto significativo nella contrattualistica immobiliare commerciale romana e laziale, rafforzando i principi di proporzionalità, certezza e tutela dell’affidamento delle parti nel rapporto locatizio.
