Uno dei falsi miti più diffusi nel diritto delle locazioni riguarda la locazione verbale: molti ritengono che, in assenza di un contratto scritto o di un verbale di consegna dell’immobile, il proprietario non possa dimostrare i danni causati dal conduttore e quindi non possa ottenere alcun risarcimento.
Con l’ordinanza n. 9586 del 15 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha smentito in modo netto questa convinzione, affermando un principio destinato ad avere un impatto rilevante sul contenzioso in materia di locazioni immobiliari.
La Suprema Corte ha chiarito che la natura verbale del contratto non riduce la tutela del locatore, ma comporta l’applicazione della presunzione prevista dall’art. 1590, comma 2, del Codice Civile.
Il caso esaminato dalla Cassazione
La vicenda nasce da una locazione verbale iniziata nel 1994 e conclusasi nel 2012 con il rilascio forzoso dell’immobile.
Il proprietario, una volta rientrato in possesso del bene, aveva riscontrato numerosi danni e aveva quindi richiesto il relativo risarcimento.
La Corte d’Appello aveva però respinto la domanda sostenendo che:
- il contratto era stato concluso verbalmente;
- non esisteva un verbale di consegna iniziale;
- mancava una descrizione dello stato dell’immobile al momento della consegna;
- non era quindi possibile stabilire se i danni fossero effettivamente imputabili al conduttore.
Secondo i giudici di merito, l’assenza di documentazione iniziale impediva di provare il deterioramento dell’immobile.
La Cassazione ha invece ritenuto errata questa impostazione.
Il principio di diritto affermato dalla Cassazione
La Corte ha stabilito che:
In tema di locazione, la natura verbale del contratto non esclude né attenua l’operatività della presunzione prevista dall’art. 1590, comma 2, c.c.; in assenza di una descrizione dello stato dell’immobile al momento della consegna, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato locativo.
In altre parole, quando manca una descrizione iniziale dell’immobile, la legge presume che il conduttore abbia ricevuto il bene in buone condizioni.
Ne consegue che il proprietario non deve dimostrare come fosse l’immobile all’inizio del rapporto locatizio.
Sarà invece il conduttore a dover provare:
- l’esistenza di vizi originari;
- difetti preesistenti;
- uno stato di degrado già presente al momento della consegna;
- oppure che il deterioramento riscontrato sia riconducibile alla normale usura.
Cosa prevede l’art. 1590 del Codice Civile
L’art. 1590 c.c. disciplina l’obbligo del conduttore di restituire l’immobile al termine della locazione.
La norma stabilisce che:
- il bene deve essere restituito nello stato in cui è stato ricevuto;
- si tiene conto del deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto;
- in mancanza di una descrizione dello stato iniziale, si presume che l’immobile sia stato consegnato in buono stato locativo.
Questa disposizione assume un’importanza decisiva proprio nei casi di contratto di locazione verbale, dove spesso manca qualsiasi documentazione iniziale.
Perché la Corte d’Appello aveva sbagliato
Secondo la Cassazione, il ragionamento della Corte territoriale conteneva un errore fondamentale.
I giudici avevano considerato l’assenza di documentazione come un semplice vuoto probatorio a danno del locatore.
In realtà, la mancanza di una descrizione iniziale non genera alcuna neutralità probatoria.
Al contrario, interviene la presunzione legale prevista dall’art. 1590 c.c., che tutela il proprietario e sposta sul conduttore l’onere di fornire la prova contraria.
La Corte ha inoltre evidenziato la necessità di distinguere tra:
- stato originario dell’immobile;
- deterioramento successivo;
- normale usura derivante dall’utilizzo;
- danni eccedenti il deperimento fisiologico.
Quando il locatore può ottenere il risarcimento dei danni
La pronuncia chiarisce un aspetto molto importante per avvocati e proprietari.
Il locatore non deve dimostrare lo stato iniziale dell’immobile quando manca una descrizione contrattuale.
Deve però provare che, al momento della restituzione, esistano danni che superano il normale deterioramento derivante dall’uso.
Pertanto, ai fini del risarcimento risultano particolarmente rilevanti:
- verbali di rilascio;
- fotografie datate;
- video dell’immobile;
- relazioni tecniche;
- perizie estimative;
- testimonianze.
La documentazione raccolta alla riconsegna dell’immobile può risultare sufficiente per fondare la domanda risarcitoria.
Le conseguenze pratiche per proprietari e avvocati
L’ordinanza n. 9586/2026 offre indicazioni operative particolarmente utili.
Per il locatore
È opportuno documentare accuratamente lo stato dell’immobile al momento del rilascio mediante:
- verbale sottoscritto dalle parti;
- documentazione fotografica;
- perizia tecnica;
- eventuale assistenza di un professionista.
Per il conduttore
Non è sufficiente contestare genericamente la domanda del proprietario.
Occorre dimostrare concretamente:
- che i danni erano già presenti;
- che derivano da vizi strutturali;
- oppure che rappresentano il normale effetto dell’utilizzo del bene.
Locazione verbale e maggior danno da ritardata restituzione
La Cassazione ha inoltre ribadito un principio consolidato in materia di art. 1591 c.c.
Il danno derivante dalla mancata disponibilità dell’immobile non è automatico.
Il proprietario che richiede il risarcimento del cosiddetto “maggior danno” deve dimostrare concretamente:
- l’esistenza di potenziali locatari;
- proposte effettive di locazione;
- occasioni economiche realmente perse.
Non sono sufficienti semplici dichiarazioni o allegazioni generiche.
Conclusioni
L’ordinanza n. 9586/2026 della Cassazione rappresenta una decisione particolarmente importante per il diritto delle locazioni.
La Corte afferma un principio destinato a incidere significativamente sul contenzioso locatizio: la locazione verbale non priva il locatore della tutela risarcitoria e l’assenza di un verbale di consegna non impedisce l’applicazione della presunzione prevista dall’art. 1590 c.c.
Per i proprietari immobiliari e per gli avvocati che li assistono, il messaggio è chiaro: anche in presenza di una locazione verbale, la richiesta di risarcimento dei danni resta pienamente praticabile, purché sia possibile dimostrare che il deterioramento dell’immobile eccede il normale deperimento derivante dall’uso.
