Trasparenza, diritto di accesso e tutela contro canoni non conformi
Nei contratti di locazione a canone concordato il canone non può essere determinato liberamente dal proprietario. L’importo deve rispettare i parametri previsti dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini ai sensi dell’art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998.
Proprio per verificare il rispetto di tali parametri assume un ruolo fondamentale la scheda di calcolo del canone concordato, documento tecnico utilizzato per determinare il canone applicabile al singolo immobile.
Ma l’inquilino può chiedere di visionare o ottenere copia della scheda di calcolo?
La risposta, pur in assenza di una norma espressa, tende ad essere positiva alla luce dei principi generali dell’ordinamento.
Cos’è la scheda di calcolo del canone concordato?
La scheda di calcolo del canone concordato è il documento che contiene tutti gli elementi utilizzati per determinare il canone massimo applicabile ad un immobile.
Normalmente vengono indicati:
- superficie convenzionale;
- zona territoriale di appartenenza;
- coefficienti correttivi;
- caratteristiche dell’immobile;
- fascia di oscillazione prevista dall’accordo territoriale;
- canone finale applicabile.
Tale documentazione costituisce la base sulla quale viene rilasciata l’asseverazione del contratto da parte delle associazioni di categoria.
Il conduttore ha diritto di accedere alla scheda di canone?
La Legge n. 431/1998 non prevede espressamente un obbligo di consegna della scheda di calcolo al conduttore.
Tuttavia, il diritto di accesso trova fondamento in diversi principi generali:
- Effettività della tutela contro i canoni illegittimi
L’art. 13 della Legge n. 431/1998 consente al conduttore di contestare un canone superiore a quello consentito dagli accordi territoriali.
Senza la possibilità di verificare il calcolo effettuato, tale tutela rischierebbe di diventare meramente teorica.
Per questo motivo il diritto di conoscere i criteri utilizzati per la determinazione del canone appare strettamente collegato al diritto di difesa.
- Principio di buona fede contrattuale
Gli articoli 1175 e 1375 del Codice Civile impongono alle parti di comportarsi secondo correttezza e buona fede.
In un contratto a canone concordato, la trasparenza sulle modalità di determinazione del canone rappresenta un naturale corollario di tali principi.
Il locatore dovrebbe quindi consentire al conduttore di verificare la correttezza del calcolo effettuato.
- Diritto di difesa e accesso alla prova
Qualora il locatore rifiuti di esibire la documentazione, il conduttore può agire giudizialmente e richiedere un ordine di esibizione ai sensi dell’art. 210 c.p.c.
La scheda di calcolo può infatti costituire una prova decisiva per accertare la conformità del canone agli accordi territoriali.
La scheda di canone deve essere consegnata automaticamente?
No.
La giurisprudenza tende a distinguere tra:
- diritto di accesso alla documentazione;
- obbligo di consegna spontanea.
In altre parole, il conduttore può avere diritto a prendere visione della documentazione e ad estrarne copia a proprie spese, ma non necessariamente a riceverla automaticamente senza richiesta.
Cosa fare se il locatore rifiuta l’accesso alla documentazione?
Se il proprietario o l’associazione che ha asseverato il contratto negano l’accesso alla documentazione, il conduttore può:
- formulare una richiesta scritta;
- contestare formalmente il canone;
- promuovere un’azione giudiziaria per la verifica della conformità del contratto;
- richiedere al giudice un ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c.
Un rifiuto ingiustificato potrebbe inoltre essere valutato dal giudice come elemento sfavorevole per il locatore.
Chi deve provare che il canone concordato è corretto?
In un giudizio avente ad oggetto la nullità del canone, il locatore ha un forte interesse a dimostrare che il canone applicato rispetta i parametri dell’accordo territoriale.
In questo contesto la scheda di calcolo assume una funzione centrale sotto il profilo probatorio.
La mancata produzione del documento potrebbe incidere negativamente sulla posizione processuale del proprietario.
Contratti a canone concordato: attenzione agli accordi territoriali locali
Un aspetto spesso trascurato riguarda il fatto che ogni Comune può avere accordi territoriali differenti.
Per questo motivo la verifica della correttezza del canone deve essere effettuata con riferimento:
- al Comune in cui si trova l’immobile;
- all’accordo territoriale vigente;
- ai parametri applicabili alla specifica zona urbana.
La scheda di calcolo rappresenta lo strumento principale per verificare che tali criteri siano stati correttamente applicati.
Conclusioni
Sebbene non esista una norma che imponga espressamente la consegna della scheda di calcolo del canone concordato, il conduttore può rivendicare il diritto di accedere alla documentazione necessaria per verificare la correttezza del canone.
Tale diritto trova fondamento:
- nell’effettività della tutela prevista dall’art. 13 della Legge 431/1998;
- nei principi di buona fede e correttezza contrattuale;
- nel diritto di difesa riconosciuto dall’ordinamento.
In caso di rifiuto, il ricorso all’autorità giudiziaria e all’ordine di esibizione previsto dall’art. 210 c.p.c. rappresentano gli strumenti principali per ottenere la documentazione e verificare la legittimità del canone applicato.
FAQ
L’inquilino può chiedere la scheda di calcolo del canone concordato?
Sì. Pur non esistendo un obbligo espresso di consegna, il conduttore può richiedere di visionare la documentazione che giustifica il canone applicato.
Il proprietario è obbligato a consegnare la scheda di canone?
Non necessariamente. Tuttavia deve consentire l’accesso alla documentazione quando esiste un interesse concreto e attuale del conduttore.
Come verificare se il canone concordato è corretto?
Occorre confrontare il contratto con l’accordo territoriale vigente nel Comune in cui si trova l’immobile e analizzare la scheda di calcolo utilizzata per determinare il canone.
Cosa succede se il canone concordato supera i limiti previsti?
Il conduttore può agire per ottenere la rideterminazione del canone e la restituzione delle somme versate in eccesso nei casi previsti dall’art. 13 della Legge n. 431/1998.
