Danni alla casa in affitto: una sentenza importante per proprietari e inquilini a Roma
Con la sentenza n. 439/2025, il Tribunale di Roma ha affrontato un tema molto frequente nel contenzioso immobiliare: la responsabilità del conduttore per i danni riscontrati alla riconsegna dell’immobile.
La decisione interessa direttamente proprietari, inquilini, amministratori condominiali e professionisti del diritto immobiliare che operano a Roma e nel Lazio, dove le controversie relative alle locazioni sono particolarmente diffuse.
Il caso
La proprietaria di un appartamento situato a Roma ha richiesto il risarcimento dei danni riscontrati al termine di una locazione durata dal 2015 al 2023.
La conduttrice ha contestato la richiesta sostenendo che gran parte delle problematiche dipendessero da:
- vetustà dell’immobile;
- difetti degli impianti;
- mancata manutenzione straordinaria da parte della locatrice.
Per accertare le responsabilità è stata svolta una consulenza tecnica d’ufficio (CTU).
La dichiarazione di “buono stato” non prova tutto
Uno dei principi più rilevanti affermati dal Tribunale riguarda la clausola contrattuale con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’immobile in buono stato.
Secondo il giudice, tale dichiarazione vale soltanto per le condizioni immediatamente visibili al momento della consegna.
Non può invece estendersi a:
- difetti occulti;
- problemi impiantistici;
- vizi strutturali non rilevabili con un controllo ordinario.
Perché il verbale di consegna è fondamentale
La sentenza evidenzia anche l’importanza di predisporre un verbale dettagliato dello stato dell’immobile.
In assenza di fotografie, descrizioni tecniche e inventario, diventa difficile dimostrare quali danni siano realmente sorti durante il rapporto di locazione.
Per questo motivo, chi concede immobili in affitto a Roma dovrebbe sempre documentare accuratamente lo stato dei luoghi prima della consegna.
Vetustà e manutenzione straordinaria: quando paga il proprietario
Il Tribunale ha ribadito che il conduttore risponde soltanto dei danni derivanti da un utilizzo scorretto dell’immobile.
Restano invece a carico del locatore i deterioramenti causati da:
- normale usura;
- vetustà dell’edificio;
- obsolescenza degli impianti;
- interventi di manutenzione straordinaria non eseguiti.
Tinteggiatura delle pareti: chi sostiene il costo?
La decisione conferma l’orientamento della Corte di Cassazione secondo cui la ritinteggiatura dovuta al normale utilizzo dell’immobile rappresenta una spesa di ordinaria manutenzione.
Di conseguenza, il relativo costo non può essere automaticamente addebitato all’inquilino.
Risarcibile anche il mancato canone durante i lavori
Un ulteriore aspetto interessante riguarda il mancato reddito da locazione.
Se i danni causati dal conduttore impediscono al proprietario di riaffittare l’immobile durante i lavori di ripristino, il locatore può ottenere anche il risarcimento del canone perso nel periodo necessario alle riparazioni.
La decisione del Tribunale di Roma
Al termine del giudizio il Tribunale ha condannato la società conduttrice al pagamento di circa 18.900 euro, comprendenti:
- costi di ripristino;
- mancato reddito locativo;
- interessi legali.
Sono state inoltre poste a suo carico le spese processuali, di CTU, mediazione e accertamento tecnico preventivo.
Cosa insegna questa sentenza a proprietari e inquilini nel Lazio
La pronuncia conferma alcuni principi essenziali del diritto delle locazioni:
- documentare sempre lo stato iniziale dell’immobile;
- distinguere tra danni e normale usura;
- conservare ogni comunicazione relativa a difetti e manutenzioni;
- ricorrere a consulenze tecniche quando vi sono contestazioni.
