Occupazione senza titolo: la tassazione dell’indennità e il regime IMU

La scadenza del contratto di locazione non sempre coincide con la restituzione dell’immobile. Quando l’ex conduttore permane nell’unità abitativa o commerciale senza titolo, il proprietario si trova a fronteggiare due questioni fiscali di rilievo: la corretta tassazione dell’indennità di occupazione percepita e la disciplina IMU sull’immobile non ancora liberato. La giurisprudenza di legittimità e la recente sentenza della Corte Costituzionale n. 60 del 2024 offrono coordinate ormai sufficientemente definite.

 

L’indennità di occupazione: natura giuridica e regime fiscale

Cessato il contratto di locazione — per scadenza del termine, risoluzione consensuale, risoluzione per inadempimento o per qualsiasi altra causa — l’obbligazione dell’ex conduttore che permane nell’immobile muta natura: da canone locativo a indennità risarcitoria ex art. 1591 c.c.

La Cassazione lo ha affermato con nettezza: «una volta che la risoluzione si sia verificata, l’obbligazione del corrispettivo a carico del conduttore inadempiente per la restituzione ha natura risarcitoria, e non di canone di una locazione ormai risoluta. Questi redditi (e crediti) risarcitori non possono certamente essere assoggettati alla regola eccezionale della determinazione del reddito dei fabbricati attraverso il canone di locazione» (Cass. civ., Sez. Trib., ord. n. 28742/2024).

 

Da questa premessa discendono tre conseguenze fiscali:

1. Qualificazione come reddito diverso. L’indennità di occupazione percepita dopo la cessazione del contratto non costituisce reddito fondiario parametrato al canone locativo, bensì reddito diverso ai sensi dell’art. 67 del TUIR (d.P.R. 917/1986), da dichiarare nel quadro RL. L’art. 6, comma 2, del TUIR, nel disporre che i proventi sostitutivi di redditi costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti, non opera un’automatica attrazione al regime fondiario: ciò che viene meno con la cessazione del contratto è proprio il titolo che consentiva di parametrare il reddito al canone anziché alla rendita catastale.
2. Tassazione per cassa. A differenza dei canoni di locazione per gli immobili a uso diverso da quello abitativo — che concorrono al reddito indipendentemente dalla percezione finché il contratto è in vita (Cass. n. 29222/2022; Cass. n. 15618/2021) — l’indennità risarcitoria si tassa nel periodo d’imposta in cui è effettivamente percepita.
3. Inapplicabilità della cedolare secca. L’opzione per il regime sostitutivo di cui all’art. 3 del d.lgs. 23/2011 presuppone l’esistenza di un contratto di locazione in corso. Cessato il rapporto contrattuale, viene meno anche la possibilità di applicare la cedolare secca, con la conseguenza che l’indennità sconta l’IRPEF ordinaria ad aliquote progressive.

L’IMU sull’immobile occupato senza titolo

Il tema è stato radicalmente inciso dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 60 del 5 marzo 2024, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 23/2011 nella parte in cui non prevedeva l’esenzione IMU per «gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale».

La Consulta ha ritenuto che la proprietà di un immobile abusivamente occupato non costituisca, per il periodo dell’occupazione, un valido indice rivelatore di capacità contributiva per il proprietario spogliato del possesso, in contrasto con gli artt. 3 e 53 Cost.

Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità successiva ha tracciato un confine decisivo: l’occupazione abusiva rilevante ai fini dell’esenzione è solo quella commessa da terzi estranei, non il mancato rilascio da parte dell’ex conduttore.

La Cassazione ha chiarito che occorre distinguere la «mera questione contrattuale di mancato rilascio dell’immobile dopo la risoluzione del contratto di locazione» dall’occupazione abusiva vera e propria (Cass. n. 3540/2026; Cass. n. 3547/2026). L’ex inquilino che permane dopo la scadenza contrattuale — il cui ingresso era originariamente legittimo — non commette, di regola, il reato di invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.) né quello di violazione di domicilio nella forma aggravata (art. 614, comma 2, c.p.), e la sua condotta resta inquadrabile come inadempimento dell’obbligazione restitutoria di natura civilistica.

Conseguentemente, il proprietario resta soggetto passivo IMU anche durante il periodo di occupazione sine titulo da parte dell’ex conduttore. L’imposta è dovuta per l’intero periodo, senza poter invocare l’esenzione da occupazione abusiva, salvo che nel caso concreto non ricorrano elementi ulteriori che integrino effettivamente una fattispecie penalmente rilevante e siano state tempestivamente presentate le denunce prescritte.

L’ordinanza Cass. n. 10420 del 2025 ha ulteriormente precisato che «la mera tolleranza dell’occupazione sine titulo, non accompagnata dall’attivazione di strumenti di tutela giudiziaria, non giustifica l’esenzione dal tributo», confermando che l’inerzia del proprietario nell’attivare le procedure di rilascio preclude in ogni caso qualsiasi beneficio.

 

Conclusioni operative

Per il professionista che assiste il locatore in questa fase, i punti fermi sono:

• L’indennità di occupazione percepita va dichiarata come reddito diverso (quadro RL), con tassazione IRPEF ordinaria per cassa e senza possibilità di applicare la cedolare secca, che presuppone un contratto di locazione in essere.
• L’IMU resta dovuta dal proprietario per tutto il periodo di occupazione sine titulo da parte dell’ex conduttore, non potendosi invocare l’esenzione introdotta dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 60/2024, riservata alle ipotesi di occupazione abusiva penalmente rilevante da parte di terzi estranei.
• Sul piano civilistico, l’attivazione tempestiva delle procedure di rilascio (intimazione di licenza per finita locazione, eventuale azione di sfratto) è cruciale non solo per il recupero del bene, ma anche per delimitare con certezza il momento di cessazione del rapporto locativo e il conseguente mutamento del regime fiscale applicabile.