Il Tribunale di Milano, Sezione XIII Civile, con decisione n. 3645 del 6 maggio 2025 emessa all’esito di una causa in materia di locazione abitativa, ha confermato la risoluzione del contratto di affitto per grave inadempimento del conduttore, disponendo lo sfratto e la condanna al pagamento dei canoni arretrati.
La controversia trae origine da una procedura di sfratto per morosità relativa a un immobile situato a Milano, oggetto di contratto di locazione stipulato originariamente nel 2013 e successivamente trasferito al nuovo proprietario a seguito di compravendita.
Il caso: morosità e opposizione dell’inquilino
Il proprietario dell’immobile ha agito in giudizio lamentando il mancato pagamento del canone di locazione e delle spese condominiali a partire da dicembre 2023, per un importo iniziale contestato di circa 4.900 euro, poi aumentato nel corso del giudizio.
Secondo la proprietà, il contratto prevedeva anche una clausola risolutiva espressa, che legittimava la richiesta di sfratto in caso di inadempimento.
L’inquilina, pur non contestando integralmente la morosità, ha avanzato alcune difese:
- avrebbe pagato una mensilità alla precedente proprietà;
- sarebbe stato concordato verbalmente un ridimensionamento del canone di locazione;
- avrebbe sospeso i pagamenti a causa di presunti vizi e problemi dell’immobile, tra cui:
- infissi vetusti,
- porta d’ingresso danneggiata,
- impianti e parti condominiali non efficienti,
- criticità manutentive generali.
La decisione del Tribunale: onere della prova e inadempimento
Il giudice ha ribadito un principio cardine del diritto civile: chi agisce per la risoluzione del contratto deve provare il titolo del proprio diritto e l’inadempimento, mentre spetta al conduttore dimostrare eventuali cause giustificative del mancato pagamento.
In base all’istruttoria, è emerso che:
- il proprietario ha correttamente documentato la titolarità dell’immobile e il contratto di locazione;
- il conduttore non ha fornito prova sufficiente dei pagamenti contestati;
- non esisteva alcun accordo scritto valido per la riduzione del canone, come invece previsto dal contratto originario.
Particolare rilievo ha assunto la clausola contrattuale che imponeva la forma scritta per ogni modifica del canone, elemento che ha reso inefficace la presunta intesa verbale.
Vizi dell’immobile e sospensione del canone: cosa ha stabilito il giudice
Uno dei punti centrali della difesa riguardava la presenza di presunti vizi dell’immobile locato tali da giustificare la sospensione del pagamento del canone.
Il Tribunale ha richiamato la disciplina degli articoli del Codice Civile in materia di locazione, chiarendo che:
- i vizi rilevanti sono quelli che incidono in modo significativo sull’utilizzo del bene;
- semplici carenze manutentive o deterioramenti ordinari non giustificano automaticamente la sospensione del pagamento;
- il conduttore può eventualmente chiedere riduzione del canone o risoluzione, ma non sospendere unilateralmente l’obbligazione principale.
Dalle perizie depositate è emerso che lo stato dell’immobile rientrava nella normale usura e non integrava un vizio grave tale da compromettere l’abitabilità o l’uso del bene.
La sospensione del canone è stata ritenuta illegittima
Il punto decisivo della sentenza riguarda la sospensione integrale del pagamento del canone da parte dell’inquilina.
Il Tribunale ha ritenuto tale comportamento:
- ingiustificato;
- contrario agli obblighi contrattuali fondamentali;
- particolarmente grave, poiché il conduttore continuava a detenere l’immobile.
La reiterazione dell’inadempimento, unita all’assenza di valide giustificazioni documentate, ha portato il giudice a qualificare la condotta come grave inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.
La decisione finale: sfratto e condanna al pagamento
Alla luce di tutti gli elementi emersi, il Tribunale di Milano ha disposto:
- la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore;
- l’ordine di rilascio dell’immobile libero da persone e cose;
- la condanna al pagamento di oltre 11.000 euro di canoni arretrati;
- la condanna al pagamento delle spese legali.
È stato inoltre fissato un termine per il rilascio dell’immobile, confermando così l’esito dello sfratto per morosità.
Principi giuridici ribaditi dalla sentenza
La decisione rappresenta un importante richiamo a diversi principi consolidati della giurisprudenza italiana in materia di locazioni:
- Obbligo di pagamento del canone
Il pagamento del canone costituisce l’obbligazione principale del conduttore e la sua violazione reiterata giustifica la risoluzione del contratto.
- Onere della prova
Il conduttore che eccepisce pagamenti o accordi modificativi deve dimostrarli in modo rigoroso, preferibilmente per iscritto.
- Limiti alla sospensione del canone
La sospensione unilaterale del canone non è ammessa salvo casi estremi di impossibilità totale del godimento del bene.
- Differenza tra vizi e manutenzione ordinaria
Non ogni difetto dell’immobile costituisce vizio rilevante ai fini della riduzione del canone o della risoluzione del contratto.
Implicazioni pratiche per proprietari e inquilini
Questa pronuncia del Tribunale di Milano offre spunti rilevanti per il contenzioso locatizio:
- per i proprietari, conferma la solidità dell’azione di sfratto in caso di morosità documentata;
- per gli inquilini, evidenzia la necessità di contestare formalmente e provare eventuali problemi dell’immobile senza sospendere autonomamente i pagamenti;
- per entrambe le parti, ribadisce l’importanza della forma scritta negli accordi modificativi del contratto di locazione.
Conclusioni
La sentenza conferma un orientamento rigoroso in materia di sfratto per morosità: la sospensione del canone senza adeguato supporto probatorio e senza una valida base contrattuale costituisce un inadempimento grave.
Il caso rappresenta un esempio significativo di come il giudice civile valuti con attenzione l’equilibrio tra diritti del proprietario e tutela del conduttore, ma ribadisca al contempo la centralità dell’obbligo di pagamento nel contratto di locazione.
