La presenza di muffa, umidità e infiltrazioni in un immobile in affitto rappresenta uno dei problemi più frequenti nelle controversie tra locatore e conduttore. Non si tratta soltanto di un disagio abitativo, ma di una situazione che può compromettere la salubrità dell’ambiente e rendere l’immobile inidoneo all’uso abitativo. Una recente sentenza del Tribunale Ordinario di Roma. La n. 789 del 2025, offre chiarimenti importanti su quando l’inquilino può ottenere la riduzione del canone di locazione e quali sono i limiti del risarcimento del danno.
Muffa e infiltrazioni: quando diventano un vizio dell’immobile
Nel diritto delle locazioni, la distinzione tra semplice guasto e vizio è fondamentale. I guasti sono eventi temporanei o legati all’usura, mentre i vizi incidono sulla struttura dell’immobile e ne compromettono l’utilizzo. Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, rientrano tra i vizi tutti quei difetti che riducono in modo significativo la possibilità di godere dell’immobile secondo la sua destinazione contrattuale.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, le infiltrazioni e la muffa non sono state considerate un problema occasionale, ma la conseguenza di criticità strutturali dell’immobile, tra cui carenze di coibentazione, ponti termici e scarsa ventilazione. Questo ha portato il giudice a qualificare tali problematiche come veri e propri vizi ai sensi dell’art. 1578 del codice civile, con conseguenze rilevanti sul piano giuridico.
Riduzione del canone di locazione: quando è legittima
La legge prevede che, in presenza di vizi, l’inquilino possa chiedere una riduzione del canone di locazione proporzionata alla diminuzione dell’utilità dell’immobile. Il principio alla base è il riequilibrio del rapporto contrattuale: se il bene non può essere utilizzato pienamente, anche il corrispettivo deve essere adeguato.
Nel caso concreto, la consulenza tecnica d’ufficio ha accertato una situazione particolarmente grave, caratterizzata da un’elevata concentrazione di muffa e da condizioni ambientali tali da rendere problematica la permanenza nell’appartamento. Sulla base di queste risultanze, il Tribunale ha riconosciuto una riduzione significativa del canone, fino ad arrivare alla totale esclusione del pagamento nei periodi in cui l’immobile risultava di fatto inutilizzabile.
Un aspetto particolarmente rilevante è che il diritto alla riduzione del canone è stato riconosciuto anche dopo la cessazione del contratto di locazione. Questo chiarisce un principio importante: la tutela prevista dall’art. 1578 c.c. può essere fatta valere anche successivamente, purché i vizi si siano manifestati durante il rapporto contrattuale.
Sospensione del pagamento dell’affitto: quando è possibile
In presenza di gravi inadempimenti del locatore, l’inquilino può sospendere il pagamento del canone invocando l’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 c.c. Tuttavia, questa possibilità non è automatica e richiede che l’inadempimento sia effettivamente rilevante e proporzionato alla sospensione.
Nel caso deciso dal Tribunale di Roma, la sospensione del pagamento è stata ritenuta legittima perché l’immobile era diventato inidoneo all’uso abitativo. Il giudice ha quindi escluso qualsiasi responsabilità dell’inquilino per i canoni non versati durante il periodo di inutilizzabilità dell’appartamento.
Risarcimento del danno: serve una prova concreta
Uno dei punti più significativi della sentenza riguarda il risarcimento del danno. Nonostante la gravità della situazione, il Tribunale ha respinto le richieste risarcitorie relative sia ai danni patrimoniali sia a quelli non patrimoniali.
Il motivo è chiaro: nel nostro ordinamento il danno non può essere presunto, ma deve essere dimostrato in modo preciso. Nel caso specifico, non è stata fornita prova sufficiente del valore dei beni danneggiati né del nesso tra le condizioni dell’immobile e i problemi di salute lamentati. Anche il danno da lesione del diritto al godimento dell’abitazione è stato escluso per mancanza di elementi concreti che ne attestassero l’effettiva incidenza sulla vita quotidiana.
Questo passaggio è particolarmente rilevante in ottica pratica, perché conferma che, anche in presenza di muffa e infiltrazioni, il risarcimento non è automatico e richiede un’adeguata documentazione.
Deposito cauzionale: quando va restituito
Il deposito cauzionale ha la funzione di garantire il locatore contro eventuali inadempimenti del conduttore. Tuttavia, se l’inquilino ha agito correttamente e l’eventuale sospensione del pagamento è giustificata, il locatore non può trattenerlo.
Nel caso analizzato, il Tribunale ha ritenuto illegittima la trattenuta del deposito, disponendone la restituzione integrale. La decisione si basa sul fatto che l’inquilino non era inadempiente, ma aveva reagito a un grave inadempimento del locatore.
Obblighi del locatore e responsabilità
La sentenza ribadisce un principio fondamentale: il locatore deve garantire che l’immobile sia idoneo all’uso pattuito e privo di vizi che ne compromettano la funzionalità. Quando emergono problemi strutturali, come nel caso delle infiltrazioni e della muffa, la responsabilità ricade sul proprietario o sul condominio, soprattutto se tali difetti erano conoscibili con l’ordinaria diligenza.
Questo significa che non è sufficiente intervenire in modo superficiale o tardivo. Se il problema persiste o deriva da carenze strutturali, il locatore resta responsabile delle conseguenze.
Conclusioni: cosa cambia per chi vive in affitto
La decisione del Tribunale di Roma rappresenta un punto di riferimento importante per chi si trova a vivere in un immobile affetto da muffa o infiltrazioni. Viene confermato che tali problematiche possono integrare un vizio grave dell’immobile e legittimare la riduzione del canone, fino alla sua totale esclusione nei casi più estremi.
Allo stesso tempo, la sentenza chiarisce che il risarcimento del danno non è automatico e richiede una prova rigorosa, mentre la sospensione del pagamento del canone deve essere sempre proporzionata e giustificata.
In definitiva, il principio che emerge è quello dell’equilibrio contrattuale: quando l’immobile non è più idoneo all’uso abitativo, il peso economico non può ricadere sull’inquilino, ma deve essere ridistribuito secondo le responsabilità effettive delle parti.
