Introduzione
Nella pratica delle locazioni immobiliari, una questione ricorrente riguarda la legittimazione ad agire nello sfratto per morosità quando l’immobile è in comproprietà.
In particolare, molti professionisti si chiedono:
se l’immobile locato appartiene a più proprietari, è necessario che tutti i locatori partecipino al giudizio di sfratto oppure può agire anche un solo comproprietario?
La risposta ha importanti implicazioni pratiche e processuali, perché incide su:
- tempi del procedimento di sfratto
- costi della causa
- effettiva tutela del diritto del locatore al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni non versati.
La giurisprudenza italiana ha ormai fornito un orientamento consolidato sul punto.
Sfratto per morosità e pluralità di locatori: il principio della legittimazione disgiunta
Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, ciascun comproprietario-locatore può agire autonomamente per lo sfratto per morosità, senza la necessità di coinvolgere tutti gli altri comproprietari.
Non si configura quindi litisconsorzio necessario tra tutti i locatori.
Questo principio è stato chiarito dalla Cassazione civile n. 17933/2019, secondo cui:
nelle vicende del rapporto locatizio l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, all’interno della quale i rapporti tra i comproprietari sono regolati dalle norme sulla comunione.
In sostanza:
- i comproprietari hanno pari poteri gestori sull’immobile;
- si presume che ciascuno agisca con il consenso degli altri o della maggioranza.
Perché un solo comproprietario può promuovere lo sfratto
Lo sfratto è un atto di ordinaria amministrazione
Il fondamento giuridico di questa soluzione deriva dalla qualificazione dell’azione di sfratto per morosità come atto di ordinaria amministrazione della cosa comune.
Gli atti di ordinaria amministrazione possono essere compiuti anche dal singolo comproprietario, senza bisogno di:
- deliberazioni tra tutti i contitolari
- procura o mandato degli altri proprietari.
Di conseguenza, uno solo dei locatori può notificare l’intimazione di sfratto e promuovere il giudizio.
Giurisprudenza recente sullo sfratto promosso da un solo comproprietario
L’orientamento favorevole alla legittimazione disgiunta del comproprietario-locatore è stato confermato anche dalla giurisprudenza di merito.
Tra le pronunce più recenti si segnalano:
- Tribunale di Varese n. 696/2024
- Corte d’Appello di Perugia n. 713/2024
- Tribunale di Catanzaro n. 405/2025
- Tribunale di Firenze n. 1752/2025
Secondo tali decisioni, l’azione di sfratto per morosità promossa da uno solo dei comproprietari è pienamente legittima, poiché non sussiste alcun obbligo di partecipazione di tutti i locatori al processo.
La presunzione di consenso degli altri comproprietari
Un elemento centrale della ricostruzione giurisprudenziale è la cosiddetta presunzione di consenso.
Quando un comproprietario promuove lo sfratto:
- non deve dimostrare il consenso degli altri locatori;
- si presume che l’azione sia stata intrapresa con il loro assenso.
Spetta eventualmente a chi contesta la legittimazione (di solito il conduttore) dimostrare l’esistenza di un dissenso espresso degli altri comproprietari.
In assenza di tale prova, l’azione resta pienamente valida.
Gli effetti della sentenza di sfratto
La sentenza di sfratto ottenuta da uno solo dei comproprietari produce effetti per tutti i locatori.
Questo significa che:
- lo scioglimento del contratto di locazione riguarda l’intero rapporto locatizio;
- il rilascio dell’immobile opera nei confronti di tutti i proprietari, non solo di quello che ha promosso la causa.
La soluzione evita una possibile frammentazione del rapporto locativo, che creerebbe notevoli problemi di certezza giuridica.
Il limite: il comproprietario deve essere parte del contratto di locazione
La legittimazione disgiunta non opera in modo assoluto.
Un requisito fondamentale è che il comproprietario che agisce sia anche parte del contratto di locazione.
Come chiarito dal Tribunale di Catania n. 5484/2024, il proprietario che non ha sottoscritto il contratto di locazione non può far valere diritti derivanti da quel rapporto.
In altre parole:
- la comproprietà dell’immobile non basta;
- occorre essere locatore nel contratto di locazione.
Vantaggi pratici per avvocati e proprietari
La possibilità per il singolo comproprietario di agire autonomamente comporta diversi vantaggi operativi.
- Semplificazione del procedimento di sfratto
Non è necessario coinvolgere tutti i comproprietari nel giudizio, con conseguente:
- riduzione dei tempi
- minori formalità processuali.
- Riduzione dei costi legali
Coinvolgere un solo locatore consente di semplificare la gestione della causa e limitare i costi.
- Tutela effettiva del diritto del locatore
Il comportamento inattivo di uno o più comproprietari non impedisce agli altri di agire contro il conduttore moroso.
Come redigere l’atto di sfratto quando agisce un solo comproprietario
Dal punto di vista pratico, nell’atto introduttivo è sufficiente:
- indicare la qualità di comproprietario e locatore dell’attore;
- richiamare il contratto di locazione;
- allegare l’inadempimento del conduttore.
Non è necessario:
- produrre autorizzazioni degli altri comproprietari;
- dimostrare il loro consenso.
Eventuali contestazioni del conduttore sulla legittimazione attiva possono essere respinte richiamando l’orientamento consolidato della giurisprudenza.
Conclusioni
Nel diritto italiano delle locazioni, è ormai principio consolidato che anche un solo comproprietario-locatore possa promuovere lo sfratto per morosità.
Ciò è possibile perché:
- l’azione di sfratto è considerata atto di ordinaria amministrazione della cosa comune;
- opera una presunzione di consenso degli altri comproprietari.
L’unico limite è che il soggetto che agisce deve essere parte del contratto di locazione.
Questa soluzione garantisce un equilibrio tra:
- tutela del diritto di proprietà
- efficienza del processo
- funzionalità del rapporto locatizio.
Per avvocati e proprietari immobiliari, ciò significa poter avviare l’azione di sfratto anche senza il coinvolgimento di tutti i comproprietari, evitando ritardi e ostacoli nell’esercizio dei propri diritti.
