Introduzione
La riforma Cartabia del processo civile (D.Lgs. n. 149/2022) ha introdotto importanti novità nel procedimento di sfratto, estendendone l’applicazione anche ai contratti di affitto d’azienda. Si tratta di una modifica di grande interesse per la pratica forense, perché consente al concedente di ottenere una tutela più rapida rispetto al giudizio ordinario.
A distanza di alcuni anni dall’entrata in vigore della riforma, la giurisprudenza di merito e di legittimità ha iniziato a delineare i primi orientamenti interpretativi, con alcune questioni ancora controverse, soprattutto in relazione allo sfratto per morosità nell’affitto d’azienda.
Estensione del procedimento di sfratto all’affitto d’azienda
La modifica dell’art. 657 c.p.c.
Il fulcro della riforma riguarda la modifica dell’art. 657, comma 1, c.p.c., che disciplina la licenza per finita locazione.
Oggi la norma consente di utilizzare il procedimento speciale di sfratto non solo nei contratti di locazione immobiliare, ma anche nei confronti di:
- affittuari di azienda
- comodatari di beni immobili
In questo modo il legislatore ha inteso allineare la tutela processuale dell’affitto d’azienda a quella delle locazioni immobiliari, consentendo l’accesso al rito sommario previsto dagli artt. 657 e ss. c.p.c.
Il problema dello sfratto per morosità nell’affitto d’azienda
Se l’applicabilità dello sfratto per finita locazione all’affitto d’azienda appare ormai pacifica, resta controversa la questione dello sfratto per morosità disciplinato dall’art. 658 c.p.c.
La riforma ha infatti modificato soltanto l’art. 657 c.p.c., lasciando invariato l’art. 658 c.p.c., da cui è nato un contrasto interpretativo tra i tribunali.
L’orientamento restrittivo
Secondo un primo orientamento, in assenza di una modifica esplicita dell’art. 658 c.p.c., lo sfratto per morosità non sarebbe applicabile all’affitto d’azienda.
In questa direzione si è espresso il Tribunale di Nola, con sentenza n. 2093/2024, secondo cui il riferimento alla tacita riconduzione contenuto nel secondo comma dell’art. 657 c.p.c. dimostrerebbe che il legislatore ha inteso estendere il rito speciale solo allo sfratto per finita locazione.
La conseguenza pratica è che l’azione di sfratto per morosità relativa a un affitto d’azienda dovrebbe essere trattata con il rito ordinario, con inevitabile allungamento dei tempi processuali.
L’orientamento estensivo
Un diverso orientamento adotta invece un’interpretazione sistematica della riforma.
Secondo questa impostazione, la modifica dell’art. 657 c.p.c. avrebbe efficacia espansiva anche sull’art. 658 c.p.c., consentendo di applicare lo sfratto per morosità ai contratti di affitto d’azienda.
In questo senso si è pronunciata la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29253/2024, secondo cui il procedimento di sfratto per morosità è applicabile anche all’affitto d’azienda quando il contratto comprenda uno o più beni immobili.
Questo orientamento è stato richiamato anche dal Tribunale di Marsala, sentenza n. 422/2025, che ha valorizzato la ratio della riforma Cartabia: garantire al concedente una tutela processuale più rapida ed efficace.
Astreintes e restituzione dell’azienda
Tra gli strumenti rafforzati dalla riforma vi sono le misure di coercizione indiretta (astreintes) previste dall’art. 614-bis c.p.c.
Il giudice può disporre il pagamento di una somma di denaro:
- per ogni giorno di ritardo
- per ogni violazione dell’ordine giudiziale
Questo strumento può essere utilizzato anche nei casi di restituzione dell’azienda alla scadenza del contratto.
Il Tribunale di Nola ha riconosciuto l’applicabilità delle astreintes anche all’affitto d’azienda, ritenendo che l’obbligo di restituzione dell’azienda costituisca una prestazione infungibile meritevole di tutela coercitiva.
Mediazione obbligatoria nelle controversie di affitto d’azienda
Un altro aspetto rilevante riguarda la mediazione obbligatoria.
Il D.Lgs. n. 28/2010 prevede che le controversie in materia di affitto d’azienda rientrino tra quelle per cui il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità.
Prima di avviare un giudizio di sfratto è quindi necessario:
- depositare un’istanza di mediazione
- partecipare al primo incontro presso un organismo di mediazione
La mancata partecipazione senza giustificato motivo può comportare:
- condanna al pagamento di una somma pari al doppio del contributo unificato
- possibile condanna al pagamento di una somma equitativa a favore della controparte.
Opposizione allo sfratto e mutamento del rito
Quando l’intimato propone opposizione alla convalida di sfratto, il procedimento può trasformarsi in giudizio ordinario ai sensi dell’art. 667 c.p.c.
La giurisprudenza ha chiarito alcuni principi importanti.
Modifica delle domande
Il Tribunale di Novara, con sentenza n. 738/2024, ha precisato che dopo il mutamento del rito è possibile modificare le domande già proposte, ma non introdurre domande completamente nuove.
Mancata presentazione delle memorie integrative
La Cassazione, con ordinanza n. 32869/2025, ha chiarito che la mancata presentazione delle memorie integrative non comporta la decadenza dalle domande già formulate nell’atto introduttivo, poiché tali memorie hanno natura facoltativa.
Collegamento tra affitto d’azienda e locazione commerciale
Un ulteriore profilo riguarda il rapporto tra contratto di affitto d’azienda e locazione dell’immobile in cui l’azienda è esercitata.
Quando i due contratti risultano funzionalmente collegati, la giurisprudenza applica il principio:
simul stabunt, simul cadent
In questa prospettiva il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza n. 868/2024, ha affermato che può applicarsi anche all’affitto d’azienda la durata minima di sei anni prevista per le locazioni commerciali.
Di conseguenza, un’intimazione di sfratto per finita locazione prima del decorso del termine minimo potrebbe risultare illegittima.
Conclusioni
La riforma Cartabia ha ampliato gli strumenti di tutela del concedente nei contratti di affitto d’azienda, consentendo l’utilizzo del procedimento speciale di sfratto.
Tuttavia restano alcune questioni interpretative ancora aperte, tra cui:
- l’applicabilità dello sfratto per morosità all’affitto d’azienda
- il coordinamento con la mediazione obbligatoria
- il rapporto tra affitto d’azienda e locazione commerciale in presenza di collegamento negoziale.
Le decisioni di merito (Tribunali di Nola, Marsala, Novara e Busto Arsizio) e gli interventi della Cassazione stanno progressivamente delineando l’ambito applicativo della riforma, ma sarà probabilmente necessario un ulteriore consolidamento giurisprudenziale o un intervento legislativo chiarificatore.
