Negli ultimi anni, le attività ricettive extralberghiere come case vacanza e affittacamere hanno conosciuto una crescita significativa, portando a interrogativi sulla qualificazione giuridica dei contratti di locazione stipulati per il loro esercizio. La corretta inquadratura del rapporto contrattuale è cruciale, poiché influisce su durata minima, disciplina applicabile, tutela del conduttore e diritto all’indennità per perdita di avviamento commerciale.
Con la sentenza n. 10670/2025, il Tribunale di Roma ha ribadito che l’attività extralberghiera esercitata in forma imprenditoriale deve essere considerata commerciale, escludendo però ogni equiparazione all’attività alberghiera.
Locazione a uso diverso: cosa significa
Secondo il Tribunale, non basta la destinazione catastale o residenziale dell’immobile per qualificare una locazione come abitativa. Determinante è l’uso effettivo dell’immobile: se viene destinato allo svolgimento di attività ricettive extralberghiere in forma professionale, la locazione rientra nella categoria ad uso diverso da quello abitativo.
In questo caso, trovano applicazione gli articoli 27 e seguenti della Legge n. 392/1978, che prevedono:
- Durata minima del contratto di sei anni, rinnovabili per ulteriori sei alla scadenza.
- Diritto del conduttore all’indennità per perdita di avviamento commerciale (art. 34), pari a diciotto mensilità.
Differenza tra attività ricettiva extralberghiera e alberghiera
La pronuncia del Tribunale di Roma si distingue da altre decisioni recenti, come quella del Tribunale di Verbania, che aveva assimilato alcune attività extralberghiere all’alberghiera, con conseguente durata contrattuale novennale.
Il Giudice romano chiarisce che la durata novennale delle locazioni alberghiere tutela investimenti economici e strutturali di entità rilevante, tipici degli hotel. Le attività extralberghiere, invece, pur essendo imprenditoriali, comportano investimenti più contenuti, per dimensioni e organizzazione, e non giustificano l’applicazione della disciplina alberghiera.
Il criterio distintivo si fonda quindi su:
- Entità degli investimenti richiesti.
- Stabilità organizzativa dell’impresa.
- Maggiori oneri connessi all’attività alberghiera rispetto a case vacanza o affittacamere.
Implicazioni pratiche per operatori e locatori
Per chi opera nel settore ricettivo extralberghiero, la sentenza conferma che il contratto di locazione va qualificato in base all’attività effettivamente svolta nell’immobile. Questo comporta:
- Applicazione della durata sessennale dei contratti.
- Possibilità di ottenere le indennità per perdita di avviamento commerciale.
- Esclusione dell’equiparazione all’attività alberghiera e della conseguente durata novennale.
La corretta qualificazione della locazione riduce il rischio di contenziosi e incertezze interpretative, soprattutto alla cessazione del rapporto.
Conclusioni
La sentenza n. 10670/2025 del Tribunale di Roma rappresenta un riferimento chiave per l’inquadramento giuridico delle locazioni destinate ad attività ricettive extralberghiere, confermando la loro natura commerciale e la distinzione rispetto alle strutture alberghiere.
Per operatori, locatori e professionisti del settore è fondamentale valutare attentamente la causa concreta del contratto, garantendo chiarezza e sicurezza giuridica nell’esercizio di attività sempre più diffuse, soprattutto nelle grandi città.
