Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in appartamenti in locazione, spesso emerge il dubbio su chi debba farsi carico dei danni: il proprietario dell’immobile o l’inquilino? La Cassazione Civile, Sezione III, sentenza n. 21788 del 2015, chiarisce questo punto, distinguendo tra impianti integrati nelle strutture murarie e accessori esterni sostituibili.
Questo articolo analizza i criteri stabiliti dalla Corte per determinare la responsabilità nei casi di danni da acqua in un immobile in affitto.
Differenza tra impianti interni e accessori esterni
Secondo la Corte, la responsabilità per danni derivanti da cose in custodia (art. 2051 c.c.) dipende dalla natura dell’elemento che ha provocato il danno.
Responsabilità del proprietario
Il proprietario mantiene la custodia giuridica e materiale delle strutture murarie e degli impianti integrati nelle mura.
In caso di danni provocati da questi elementi, la legge attribuisce la responsabilità esclusivamente al proprietario.
Responsabilità dell’inquilino
L’inquilino ha invece la responsabilità sugli accessori esterni e visibili, come tubi flessibili o componenti dell’impianto idrico che possono essere sostituiti senza interventi strutturali.
Quando le infiltrazioni derivano da questi elementi, la responsabilità ricade sull’inquilino, che deve provvedere alla manutenzione ordinaria.
Il caso della rottura del tubo flessibile esterno
La sentenza del 2015 ha esaminato un caso in cui un inquilino è stato condannato a risarcire i danni subiti dall’appartamento sottostante a causa di una perdita d’acqua.
Dettagli del caso:
- Origine del danno: un tubo flessibile esterno dell’appartamento superiore.
- Difesa del conduttore: l’inquilino sosteneva che il danno derivasse da impianti interni di sua responsabilità del proprietario.
- CTU (Consulenza tecnica d’ufficio): ha confermato che la causa era un tubo esterno, facilmente sostituibile.
- Decisione della Corte: l’inquilino era responsabile, poiché il tubo esterno richiede interventi di manutenzione ordinaria a sua cura.
In sintesi: è responsabilità dell’inquilino controllare e manutenere gli elementi esterni visibili dell’impianto idrico, per prevenire infiltrazioni e danni a terzi.
Riferimento giuridico: articolo 2051 c.c.
L’articolo 2051 del Codice Civile disciplina il danno causato da cose in custodia, stabilendo che:
- Chi detiene la custodia di un oggetto ha l’obbligo di adottare misure preventive per evitare danni.
- La custodia implica sia la disponibilità materiale sia quella giuridica dell’oggetto.
In concreto:
- Proprietario: responsabile per strutture murarie e impianti incassati.
- Inquilino: responsabile per accessori esterni e sostituibili, come tubi flessibili o componenti visibili dell’impianto idrico.
Questa distinzione è essenziale per stabilire chi deve risarcire eventuali danni a terzi, come l’inquilino del piano inferiore.
Conclusioni
La Cassazione 21788/2015 conferma che, nel caso di infiltrazioni d’acqua derivanti da tubi flessibili esterni o altri accessori sostituibili, la responsabilità è dell’inquilino. Il proprietario risponde solo per danni causati da impianti integrati nella struttura muraria.
Chi vive in affitto dovrebbe quindi:
- Verificare immediatamente lo stato degli accessori esterni dell’impianto idrico.
- Effettuare manutenzione ordinaria per prevenire danni e contenziosi legali.
