Può un inquilino sciogliere anticipatamente un contratto di locazione a causa di difficoltà economiche?
A chiarirlo è la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5803 del 19 aprile 2018, che ha offerto un importante orientamento in tema di recesso anticipato per gravi motivi nei contratti di locazione ad uso urbano.
Cosa prevede la legge: l’articolo 27 della Legge n. 392/1978
L’articolo 27 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto di locazione “in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi”, purché venga dato un preavviso di almeno sei mesi tramite lettera raccomandata.
La norma consente quindi al conduttore – sia esso un privato o un’impresa – di interrompere il contratto prima della scadenza naturale, ma solo in presenza di condizioni straordinarie e oggettive.
Quando i “gravi motivi” sono realmente tali
Secondo la Corte, i gravi motivi che legittimano il recesso devono avere caratteristiche ben precise:
- Essere indipendenti dalla volontà del conduttore: non devono derivare da scelte arbitrarie o da errori di gestione.
- Essere imprevedibili e sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto.
- Rendere eccessivamente onerosa o insostenibile la prosecuzione del rapporto di locazione.
Solo la combinazione di questi elementi consente al conduttore di invocare legittimamente il diritto di recesso anticipato.
Crisi economica e locazione: la Cassazione dice sì, ma con limiti
La Corte di Cassazione ha riconosciuto che anche una crisi finanziaria o aziendale può costituire un valido motivo per sciogliere il contratto di locazione, a patto che rispetti i requisiti sopra indicati.
In altre parole, se la crisi è effettiva, non prevedibile e non imputabile alla volontà del conduttore, essa può giustificare l’interruzione anticipata del rapporto locativo.
Esempio pratico: la crisi d’impresa
Nel caso esaminato, il conduttore era un’impresa che aveva deciso di riorganizzare la propria struttura a causa di gravi difficoltà economiche.
La Corte ha precisato che anche scelte come il trasferimento della sede operativa o la ristrutturazione aziendale, se determinate da un reale stato di crisi, possono rientrare tra i “gravi motivi” previsti dalla legge.
Inoltre, la valutazione deve essere fatta in relazione all’attività svolta nei locali in affitto, senza poter escludere i gravi motivi solo perché altre sedi dell’azienda risultano redditizie.
L’errore della Corte d’Appello di Venezia
Nel caso specifico, la Corte d’Appello di Venezia aveva riconosciuto l’esistenza di una crisi economica, ma aveva comunque dichiarato illegittimo il recesso anticipato.
La Cassazione ha invece annullato la decisione, sottolineando che la motivazione era illogica e contraria ai principi stabiliti dalla normativa.
Secondo i giudici di legittimità, quando la crisi risponde ai criteri di oggettività, imprevedibilità e gravosità, il recesso anticipato è pienamente legittimo.
Conclusioni
La sentenza n. 5803/2018 della Cassazione rappresenta un importante punto di riferimento per chi si trova in difficoltà economiche durante una locazione.
Il messaggio è chiaro: una crisi reale, non imputabile al conduttore e sopravvenuta rispetto alla firma del contratto, può giustificare il recesso anticipato per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 della L. 392/1978.
Tuttavia, è sempre consigliabile documentare con precisione la situazione di crisi e rispettare le forme previste dalla legge (come il preavviso di sei mesi con raccomandata A/R) per evitare contestazioni da parte del locatore.
