La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 708 del 18 gennaio 2021, è tornata a pronunciarsi su un tema spesso fonte di confusione tra locatori e conduttori: la rinnovazione tacita del contratto di locazione prevista dall’art. 1597 del Codice Civile.
Il principio affermato dalla Corte
Secondo la Suprema Corte, la semplice permanenza dell’inquilino nell’immobile dopo la scadenza del contratto non basta per considerare il contratto rinnovato.
La rinnovazione tacita può dirsi avvenuta solo se:
1. il conduttore continua a detenere l’immobile con l’accordo (espresso o implicito) del locatore,
2. e manca una manifestazione di volontà contraria da parte del proprietario.
In altre parole, la disdetta del locatore costituisce una chiara manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione del rapporto.
Di conseguenza, non si può parlare di rinnovo tacito anche se l’inquilino resta fisicamente nell’abitazione o nel locale commerciale dopo la scadenza.
Cosa cambia nella pratica per locatori e conduttori
La pronuncia chiarisce un aspetto importante:
Il silenzio o la tolleranza del locatore non equivalgono automaticamente a consenso per il rinnovo.
Chi concede l’immobile in locazione deve quindi:
• inviare regolarmente la disdetta entro i termini di legge;
• evitare comportamenti ambigui (es. accettare canoni dopo la scadenza senza specificare che sono a titolo di indennità d’occupazione).
D’altra parte, il conduttore non può invocare la rinnovazione tacita solo perché è rimasto nell’immobile. Se il locatore ha manifestato la volontà di porre fine al contratto, la permanenza diventa occupazione senza titolo.
Le sentenze precedenti confermano l’orientamento
La Cassazione del 2021 si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato.
In particolare:
• Cass. civ. n. 13886/2011 aveva già precisato che la rinnovazione tacita richiede “un comportamento univocamente concludente” di entrambe le parti.
• Le Sezioni Unite (sent. n. 11830/2013) hanno ribadito che la rinnovazione tacita “non può mai desumersi da meri fatti materiali”, ma solo da atti inequivoci di volontà.
La decisione del 2021, dunque, non introduce un principio nuovo, ma rafforza la tutela del locatore contro il rischio di rinnovi non voluti.
Suggerimenti pratici per evitare controversie
Per i locatori:
• Comunicare la disdetta per iscritto e nei tempi previsti.
• Specificare chiaramente che non si intende rinnovare il contratto.
• In caso di permanenza del conduttore, contestare tempestivamente l’occupazione.
Per i conduttori:
• Non dare per scontato che la mancata risposta del locatore significhi rinnovo.
• Concordare per iscritto eventuali proroghe o nuovi contratti.
• Evitare di restare nell’immobile senza titolo per non incorrere in azioni di rilascio o risarcimento.
