Cos’è l’Asseverazione
L’asseverazione nei contratti di locazione è la certificazione rilasciata da un professionista abilitato (geometra, architetto o altro tecnico) che attesta la conformità del contratto di locazione a canone concordato agli accordi territoriali.
Questa certificazione è fondamentale per:
- beneficiare delle agevolazioni fiscali (cedolare secca ridotta, IMU agevolata);
- garantire la correttezza del canone rispetto ai parametri stabiliti dagli accordi locali;
- ridurre il rischio di contenzioso con l’inquilino.
La Sentenza del Tribunale di Rimini: Il Caso di Studio
Una recente sentenza del Tribunale di Rimini (n. 1066 del 28 novembre 2024) ha chiarito in modo definitivo il valore legale dell’asseverazione nei contratti di locazione.
Il caso riguardava un contratto 3+2 a canone concordato regolarmente disdettato dal proprietario.
L’inquilino si era opposto allo sfratto contestando:
- indicazione errata dei metri quadri;
- mancata indicazione della Commissione di Conciliazione;
- errori nella categoria catastale;
- presunte clausole vessatorie.
Tuttavia, il contratto era asseverato da un geometra abilitato, che aveva certificato la piena conformità agli accordi territoriali.
Il Valore Probatorio dell’Asseverazione: Efficacia Legale
Il Tribunale di Rimini ha stabilito che l’asseverazione ha efficacia legale e costituisce presunzione di legittimità del contratto.
In altre parole, quando un professionista certifica la conformità del contratto:
- il contratto è considerato valido fino a prova contraria;
- l’onere della prova si sposta su chi contesta l’asseverazione.
Limiti e Contestazioni: Quando il Conduttore Può Opporsi
Secondo la sentenza, l’asseverazione può essere contestata solo con prove concrete.
Non sono sufficienti:
- semplici sospetti;
- argomentazioni generiche;
- eccezioni sollevate in ritardo solo per bloccare lo sfratto.
Serve la dimostrazione di gravi irregolarità o errori oggettivi nella certificazione.
CTU e Superfluità della Consulenza Tecnica d’Ufficio
Il Tribunale ha ritenuto superflua la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) richiesta dal conduttore, poiché i calcoli e le verifiche erano già stati effettuati dal geometra certificatore.
Solo in presenza di elementi oggettivi di illegittimità il giudice può disporre una CTU.
Implicazioni per Proprietari, Conduttori e Professionisti
Per i Proprietari
- Redigere contratti con asseverazione è la miglior tutela contro contestazioni strumentali.
- Si riducono i rischi di contenzioso e si rafforza la propria posizione in caso di sfratto.
Per i Conduttori
- Le contestazioni devono basarsi su prove oggettive di irregolarità, non su mere speculazioni.
- Contestare senza elementi concreti può portare alla condanna alle spese processuali.
Per i Professionisti
- È fondamentale una verifica accurata dei dati catastali e della corretta applicazione degli accordi territoriali.
- Un’asseverazione ben fatta è una garanzia per entrambe le parti.
Aspetti Processuali: La Domanda Riconvenzionale
La sentenza affronta anche un punto procedurale importante: la domanda riconvenzionale del conduttore è stata dichiarata inammissibile per violazione dell’art. 418 c.p.c. (rito locatizio).
Il mancato rispetto delle formalità processuali comporta la perdita del diritto di prova e della possibilità di chiamare terzi.
Conclusioni: Più Certezza nei Rapporti di Locazione
La giurisprudenza del Tribunale di Rimini contribuisce a dare certezza ai rapporti locativi:
- rafforza il valore dell’asseverazione come strumento di garanzia;
- limita il contenzioso pretestuoso;
- incentiva la corretta redazione dei contratti e la professionalità dei tecnici.
L’asseverazione nei contratti di locazione a canone concordato non è un mero adempimento burocratico, ma una tutela per tutte le parti. Contestare senza prove solide non solo è inefficace, ma può avere costi legali significativi.
