Cos’è il Canone Vile
Il canone vile è una particolare condizione prevista dall’articolo 2923 del Codice Civile, che riguarda i contratti di locazione immobiliare stipulati prima di un pignoramento. In questo contesto, si considera “vile” un canone inferiore di oltre un terzo rispetto al giusto prezzo di mercato o rispetto ai valori delle locazioni precedenti.
Rilevanza Giuridica nelle Esecuzioni Immobiliari
Nel quadro delle procedure esecutive immobiliari, la legge mira a garantire il miglior realizzo del bene per soddisfare i creditori. Quando il canone di affitto è troppo basso, può ridurre l’attrattiva dell’immobile in vendita. Per questo, l’aggiudicatario non è tenuto a rispettare un contratto di locazione con canone vile, anche se ha data certa anteriore al pignoramento.
Finalità e Tutela dei Creditori
La norma si fonda su una presunzione assoluta: un contratto con canone troppo basso si presume in frode ai creditori. Non è necessario dimostrare un intento collusivo. L’obiettivo è evitare accordi che abbassino artificiosamente il valore del bene e tutelare così l’interesse pubblico nella procedura.
Criteri per Stabilire un Canone Vile
Per stabilire se un canone sia vile, è necessario:
- Che il contratto sia anteriore al pignoramento.
- Che l’importo sia inferiore di oltre un terzo rispetto al canone di mercato (valori OMI o locazioni precedenti).
Il giudice dell’esecuzione ha discrezionalità nel valutare i parametri più adeguati, inclusi eventuali valori di riferimento alternativi.
Ordine di Liberazione e Inopponibilità
Quando il contratto presenta un canone vile, il giudice può emettere un ordine di liberazione, anche prima dell’aggiudicazione. Questo ordine, se non impugnato nei termini previsti, rende il contratto inopponibile al creditore procedente e al futuro aggiudicatario. L’obiettivo è anticipare gli effetti favorevoli dell’esecuzione e facilitare la vendita.
Conclusione
Il concetto di canone vile rappresenta una deroga importante ai principi classici delle locazioni, ma è essenziale per salvaguardare l’efficacia delle esecuzioni immobiliari. Garantisce che il bene venga venduto alle migliori condizioni possibili, evitando abusi e accordi pregiudizievoli per i creditori.
