Cos’è il Contratto Preliminare di Compravendita
Il contratto preliminare, noto anche come “compromesso”, è un accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro un contratto definitivo, come quello di compravendita immobiliare. Questo contratto deve contenere tutti gli elementi essenziali dell’accordo futuro e serve a vincolare le parti in attesa che vengano risolte eventuali criticità tecniche, giuridiche o finanziarie.
Differenze tra Preliminare e Proposta d’Acquisto
A differenza della proposta d’acquisto, che vincola solo chi la sottoscrive, il contratto preliminare crea un obbligo giuridico per entrambe le parti. È disciplinato dagli articoli 1351 e seguenti del Codice Civile, ed è un vero e proprio contratto con valore legale.
Obblighi e Clausole del Contratto Preliminare
Il contratto deve stabilire i termini e le modalità per la firma del contratto definitivo, il prezzo, i tempi di consegna dell’immobile, eventuali acconti o caparre, e ogni altro dettaglio rilevante. Se una parte non adempie, l’altra può chiedere l’esecuzione forzata o il risarcimento danni.
Forma e Registrazione del Contratto Preliminare
Secondo la legge, il contratto preliminare deve avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo. La registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla firma e comporta il pagamento di imposte fisse e proporzionali, a seconda della presenza di caparre o acconti.
Preliminare di Immobile da Costruire
Quando si tratta di immobili in costruzione, è obbligatoria una garanzia fideiussoria a tutela dell’acquirente, valida solo in specifiche fasi del cantiere. In caso di nullità, può farla valere solo l’acquirente.
Trascrizione nei Registri Immobiliari
La trascrizione del preliminare non è sempre obbligatoria, ma è fortemente consigliata nei casi in cui l’intervallo tra preliminare e definitivo sia ampio, o se il venditore è soggetto a rischi. La trascrizione offre tutela contro vendite a terzi, ipoteche o pignoramenti successivi.
Aspetti Fiscali e IVA
Se la vendita definitiva è soggetta a IVA, gli acconti devono essere fatturati con addebito dell’imposta. La caparra confirmatoria non è soggetta a IVA ma prevede un’imposta di registro dello 0,5%. In ogni caso, le imposte versate in sede di preliminare possono essere detratte da quelle del contratto definitivo.
Preliminare di Preliminare: È Valido?
Un “preliminare di preliminare” può avere valore giuridico se contiene tutti gli elementi dell’accordo futuro. In tal caso, può dare diritto anche alla provvigione del mediatore. Se sottoposto a condizione sospensiva, deve comunque essere registrato, e la condizione va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dal suo avverarsi.
