Cos’è la Conformità Urbanistica e Catastale?
La conformità urbanistica e catastale è un requisito essenziale per garantire la regolarità di un immobile prima della vendita. È parte integrante della Due Diligence Immobiliare e consiste nel verificare che lo stato reale di un immobile sia coerente con quanto risulta dalla documentazione urbanistica comunale e dai registri catastali.
Conformità Urbanistica: Documenti e Verifiche
L’obiettivo della verifica urbanistica è accertare che l’immobile sia stato costruito o modificato nel rispetto dei titoli edilizi rilasciati nel tempo. Tra i principali documenti richiesti troviamo:
- Permesso di costruire, SCIA, CILA e altri titoli abilitativi
- Condoni edilizi e concessioni in sanatoria
- Certificato di agibilità (ora SCIA unica)
- Atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche
Il tecnico incaricato effettua un accesso agli atti comunali, analizza la documentazione disponibile e svolge un sopralluogo per confrontare lo stato dei luoghi con quanto autorizzato. Se necessario, redige un Certificato di Stato Legittimo.
Conformità Catastale: Cos’è e Perché È Obbligatoria
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra i dati tecnici dell’immobile (planimetria, visura) e lo stato reale. Dal 2010 è obbligatorio che un tecnico asseveri la corrispondenza tra:
- Visura catastale
- Planimetria catastale
- Atto di provenienza
È fondamentale ricordare che il Catasto ha solo funzione fiscale e non garantisce la titolarità dell’immobile. Per accertare la proprietà, è necessaria una verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Perché è Importante la Verifica di Conformità
La mancanza di conformità può:
- Ostacolare la vendita dell’immobile
- Rendere inattivabile un mutuo
- Esporre le parti a rischi legali e fiscali
Una verifica accurata da parte di un tecnico abilitato è fondamentale per garantire la sicurezza dell’operazione e la regolarità dell’immobile. La conformità deve essere accertata anche nei casi in cui l’immobile sia “commerciabile”, ma non necessariamente regolare dal punto di vista urbanistico.
Conclusione
Controllare la conformità urbanistica e catastale è un passaggio cruciale in ogni compravendita. Solo una corretta analisi tecnica e documentale può evitare problemi futuri legati a irregolarità edilizie o catastali. Una Due Diligence completa tutela tutte le parti coinvolte e garantisce una compravendita trasparente e sicura.
