Forma scritta nei contratti di locazione
Nel sistema giuridico italiano, vige la libertà delle forme per i contratti, salvo i casi in cui la legge richiede una forma specifica a pena di nullità. L’articolo 1350 del Codice Civile prevede l’obbligo di forma scritta per i contratti di locazione di durata superiore a nove anni.
Per le locazioni abitative ordinarie, la Legge 431/1998 impone la forma scritta a pena di nullità. Questo obbligo è motivato da esigenze di certezza, trasparenza nella determinazione del canone e contrasto all’evasione fiscale.
Nullità per mancanza di forma: assoluta o relativa?
In passato, l’articolo 13 della Legge 431/1998 consentiva al conduttore di far valere la nullità relativa in caso di contratto orale imposto dal locatore. Questa interpretazione fu confermata dalla Cassazione a Sezioni Unite n. 18124/2015. La nullità era quindi rilevabile solo su iniziativa del conduttore.
Con la riforma del 2015, questa eccezione è stata eliminata. Attualmente, la mancanza di forma scritta nelle locazioni abitative comporta nullità assoluta, rilevabile da chiunque e anche d’ufficio.
Omessa registrazione del contratto
Un’altra causa di nullità è la mancata registrazione del contratto, obbligo introdotto dalla Legge 311/2004 (Finanziaria 2005). Su questo punto, la giurisprudenza è divisa:
- La Cassazione n. 9475/2021 sostiene che la nullità sia relativa, azionabile solo dal conduttore.
- Parte della dottrina e alcuni tribunali (es. Roma, sentenze 8563/2023 e 11630/2023) ritengono invece che sia una nullità assoluta, trattandosi di un obbligo fiscale a tutela dell’erario.
Forma scritta nelle locazioni turistiche e brevi
Le locazioni turistiche di lunga durata rientrano nell’ambito della Legge 431/98 e richiedono anch’esse la forma scritta a pena di nullità, oggi da considerarsi assoluta.
Le locazioni brevi (inferiori a 30 giorni), regolate dal D.L. 50/2017, non richiedono la forma scritta. In tali casi, non si applicano le sanzioni per difetto formale, ma è comunque consigliabile stipulare un contratto scritto per motivi di prova.
Conclusione
L’utilizzo della forma scritta nei contratti di locazione è sempre consigliato, anche quando non obbligatorio per legge. Essa tutela entrambe le parti, evitando controversie e garantendo chiarezza su diritti e doveri. Inoltre, la registrazione del contratto è fondamentale per la validità e la tutela legale, con conseguenze rilevanti in caso di omissione.
