La forma nei contratti di locazione: principio generale
Nel diritto italiano, ogni contratto richiede una manifestazione esterna della volontà delle parti. Tuttavia, il principio della libertà delle forme consente, di regola, che i contratti possano essere conclusi anche verbalmente, a meno che la legge non imponga una forma scritta a pena di nullità.
Obbligo di forma scritta per i contratti di locazione: quando è necessario
Il Codice Civile stabilisce la libertà di forma per i contratti di locazione, ad eccezione di quelli superiori a nove anni, che devono essere stipulati per iscritto. Tuttavia, normative successive hanno modificato il quadro normativo.
Locazioni abitative e Legge 431/1998
Con la Legge 431/98, l’ordinamento ha introdotto un obbligo generale di forma scritta per le locazioni abitative, rendendo il contratto nullo se stipulato verbalmente. L’obiettivo è garantire:
- certezza del rapporto contrattuale,
- trasparenza del canone,
- contrasto all’evasione fiscale.
Nullità per difetto di forma e obbligo di registrazione
Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. 18124/2015) hanno riconosciuto che, in passato, la mancanza di forma scritta poteva essere sanata con l’azione di riconduzione. Tuttavia, dopo la riforma del 2015, questa azione è ammessa solo per contratti non registrati, non più per quelli privi di forma scritta.
Inoltre, l’omessa registrazione comporta nullità del contratto ai sensi della Legge 311/2004, con possibili interpretazioni divergenti tra nullità assoluta o relativa.
Forma scritta nei diversi tipi di locazione
Ecco un riepilogo delle principali tipologie di locazioni e della relativa disciplina in materia di forma:
- Locazioni turistiche: forma scritta obbligatoria per indicare chiaramente la finalità turistica.
- Locazioni brevi (inferiori a 30 giorni): non obbligatoria, ma fortemente consigliata per ragioni probatorie e fiscali.
- Locazioni transitorie: forma scritta necessaria, anche per accedere a regimi fiscali agevolati.
- Locazioni ad uso foresteria: forma scritta richiesta in quanto rientranti nell’ambito dell’art. 1 della Legge 431/98.
- Locazioni commerciali per attività ricettive: forma scritta prevista dalla Legge 392/78, estesa poi dalla Legge 431/98.
Conclusioni: perché conviene sempre stipulare un contratto scritto
Anche dove non obbligatoria, la forma scritta è fondamentale per tutelare le parti, dimostrare l’esistenza del contratto e i suoi elementi (durata, canone, clausole), oltre che per finalità fiscali e giuridiche. Omettere la forma scritta o la registrazione può comportare la nullità del contratto e l’impossibilità di far valere diritti in giudizio.
