Comodato e Affitto d’Azienda: Cosa Cambia con la Legge Cartabia
La recente riforma Cartabia ha introdotto una modifica significativa nel processo di rilascio degli immobili e delle aziende. In precedenza, i contratti di comodato e affitto d’azienda non rientravano nelle procedure accelerate previste per le locazioni. Oggi, invece, anche questi contratti possono essere gestiti attraverso procedure sommarie di sfratto e licenza, riducendo tempi e costi del contenzioso.
Estensione dell’Articolo 657 c.p.c.: Un Nuovo Scenario Giuridico
Il cuore della riforma risiede nell’integrazione dell’art. 657 del codice di procedura civile, che ora include espressamente comodati di immobili e affitti di azienda tra i casi in cui è possibile attivare la procedura sommaria. Tuttavia, la terminologia impiegata rimane legata alla “locazione”, generando possibili ambiguità interpretative.
Sfratto per Morosità: Applicabilità Limitata
L’estensione allo sfratto per morosità è controversa. Mentre l’affitto d’azienda presenta margini di applicazione (pur non supportati da una modifica all’articolo 658 c.p.c.), nel caso del comodato – essendo un contratto gratuito – la morosità appare difficilmente configurabile, soprattutto se si tratta di oneri accessori e non di un vero canone.
Limiti dell’Applicazione della Procedura Sommaria
La procedura semplificata si applica chiaramente solo ai comodati con termine certo. Nei casi in cui il termine non sia fissato, o vi sia una richiesta di restituzione per esigenze impreviste, è necessario il rito ordinario, che richiede un’istruttoria approfondita e tempi più lunghi.
Problematiche Pratiche da Considerare
Tra i principali ostacoli all’uso delle nuove norme:
- Comodato verbale: difficile da provare nella fase sommaria.
- Errore nella data di intimazione: più difficile da correggere rispetto ai contratti locativi.
- Acquirente dell’immobile: non sempre può subentrare nei diritti del comodante.
- Affitto d’azienda senza proprietà dell’immobile: possibile solo se esiste un legame diretto con la necessità di rilascio.
Rischi Fiscali Legati all’Uso del Comodato
Un effetto collaterale della riforma potrebbe essere l’incentivo a utilizzare il comodato (anziché la locazione) per ridurre o evitare l’imposizione fiscale. Poiché il comodato non richiede canone e può non essere registrato, l’uso improprio potrebbe diventare un veicolo di elusione fiscale, specialmente nel settore abitativo.
Procedura di Rilascio: Convalida vs. Ordine di Liberazione
Nonostante l’accelerazione garantita dalla procedura di convalida, resta ancora più veloce l’ordine di liberazione nelle esecuzioni immobiliari. Quest’ultimo permette un rilascio snello e immediato, spesso senza necessità di formula esecutiva o preavviso.
Conclusione
La riforma Cartabia ha segnato un importante passo verso l’efficienza dei procedimenti di rilascio anche per il comodato e l’affitto d’azienda. Tuttavia, restano numerose questioni interpretative e applicative che solo la giurisprudenza potrà chiarire nei prossimi anni. L’uso consapevole e corretto degli strumenti processuali sarà fondamentale per evitare contenziosi inutili e rischi legali o fiscali.
