Cos’è il Canone Scalettato
Il canone scalettato è una modalità di determinazione del prezzo nei contratti di locazione in cui il canone varia nel tempo secondo uno schema predefinito. Questa variazione è spesso crescente, ma può assumere diverse forme. L’importante è che la struttura sia chiara, trasparente e indicata fin dall’inizio nel contratto.
Evoluzione Giuridica: Dalla Rigidità alla Flessibilità
In passato, la legge 392/78 tendeva a vietare i canoni scalettati, richiamando gli articoli 32 e 79 relativi all’aggiornamento ISTAT e alla nullità dei patti contrari alla legge. Tuttavia, a partire dalla storica sentenza della Cassazione 6695/1987, la giurisprudenza ha iniziato ad ammettere forme di canone variabile, purché ancorate a parametri esterni e oggettivi.
Negli anni successivi, le sentenze 4210/2007 e 11608/2010 hanno confermato la legittimità di canoni crescenti, riconoscendo maggiore autonomia contrattuale soprattutto nelle locazioni non abitative.
Tipologie di Canone Scalettato Ammesse
Oggi, il canone scalettato è considerato valido in diverse configurazioni, tra cui:
- Canone crescente su base temporale: aumenti predefiniti nel corso del contratto.
- Sconto iniziale: canone ridotto nei primi anni, seguito da un valore maggiore.
- Variazione basata su parametri esterni: ad esempio, indicatori economici o redditività dell’immobile.
Condizione essenziale è che il conduttore conosca fin da subito l’intera progressione del canone.
Requisiti e Attenzioni Legali
Per essere conforme alla normativa, il canone scalettato deve rispettare alcune regole fondamentali:
- Durata contrattuale: non deve aggirare la durata minima prevista dalla legge.
- Clausola ISTAT: nelle locazioni non libere, la scalettatura non deve sostituire in modo improprio l’aggiornamento ISTAT.
- Registrazione trasparente: l’intero schema del canone va incluso e registrato nel contratto originario.
Patti non registrati o clausole “nascoste” non sono solo invalidi, ma anche sanzionabili.
Grandi Locazioni e Proroghe
Per i contratti con canoni superiori a 250.000 euro annui (grandi locazioni), la scalettatura è generalmente libera, a condizione che la media complessiva rispetti il minimo legale. È possibile anche applicare la scalettatura a eventuali proroghe, purché previsto espressamente nel contratto iniziale.
Scalettatura vs Riduzioni COVID
Il canone scalettato è diverso dalle riduzioni temporanee dovute all’emergenza sanitaria. Le prime sono strutture fisse e concordate all’origine; le seconde sono interventi eccezionali, spesso negoziati o decisi dal giudice, per riequilibrare il contratto in seguito a eventi imprevisti.
