Introduzione al Canone Scalettato
Nel contesto delle locazioni ad uso diverso, il tema del canone scalettato rappresenta un punto di confronto tra autonomia contrattuale e limiti normativi. Si tratta della possibilità di definire un canone variabile nel tempo, generalmente in aumento, pattuito tra le parti sulla base di previsioni economiche o esigenze specifiche del contratto.
Il Quadro Normativo Originario
Sotto la vigenza della Legge 392 del 1978, l’interpretazione prevalente era restrittiva. L’articolo 32 vietava patti in deroga sfavorevoli al conduttore, mentre l’articolo 79 dichiarava nulli gli accordi che eludessero la normativa. In più, nei primi tre anni era escluso l’adeguamento ISTAT del canone, ostacolando ogni previsione di aumento programmato. Questo contesto normativo sembrava precludere la possibilità di stabilire un canone a scaletta.
L’Evoluzione Giurisprudenziale
Una svolta giurisprudenziale si è verificata con la sentenza della Cassazione n. 6695 del 1987, in cui si riconosceva la legittimità di un aumento del canone se ancorato a parametri esterni e oggettivi. A rafforzare questa visione sono intervenute le pronunce del 2007 e del 2010, che hanno ammesso esplicitamente la possibilità di stabilire fin dall’inizio un canone crescente, purché basato su criteri trasparenti e predeterminati. Questo orientamento ha consolidato la legittimità del canone scalettato, in particolare nelle locazioni ad uso non abitativo, grazie anche alla maggiore autonomia negoziale prevista dalla Legge 431/1998 per le locazioni abitative.
Pattuizione Chiara e Trasparente
Nel corso del tempo, si è affermato il principio secondo cui il canone può essere suddiviso in più fasi, anche crescenti, per tutta la durata contrattuale, purché sia tutto previsto sin dall’inizio. Questo assicura al conduttore la certezza dell’impegno economico nel tempo. È importante, inoltre, che tali previsioni siano inserite nel contratto e comunicate regolarmente al fisco tramite registrazione telematica. Eventuali modifiche successive e non dichiarate non sono ammissibili.
Canone Scalettato e Clausola ISTAT
Un altro aspetto rilevante è il rapporto tra la clausola ISTAT e la scalettatura. La mancata previsione dell’adeguamento ISTAT potrebbe essere vista come una strategia per aggirare i limiti imposti dalla normativa precedente. Per questo motivo, è consigliabile integrare entrambi gli strumenti nel contratto in modo trasparente, senza finalità elusive.
Canone Scalettato e Durata del Contratto
La scalettatura non deve essere usata per influenzare indebitamente la durata del contratto. Una crescita eccessiva del canone al momento del rinnovo può configurarsi come una manovra strumentale per evitare la prosecuzione automatica del contratto, sia nelle locazioni abitative sia in quelle commerciali. È quindi fondamentale che gli aumenti siano distribuiti nel tempo e non concentrati in modo strategico.
Locazioni di Alto Valore e Soglie di Riferimento
Nel caso di locazioni con un canone superiore ai 250.000 euro annui, il canone scalettato è ammesso anche se l’importo iniziale è inferiore alla soglia, purché la media del canone sul periodo contrattuale risulti superiore. Questa impostazione consente di inserire uno sconto iniziale che agevoli la partenza del rapporto locativo, mantenendo però la soglia complessiva nel rispetto della normativa.
Rinnovi e Nuovi Contratti con Scalettatura
Nel caso in cui si voglia inserire una nuova scaletta dopo la proroga di un contratto, la soluzione è stipulare un nuovo contratto, eventualmente preceduto da una rinuncia al rinnovo automatico. Questo approccio è legittimo, a condizione che il nuovo accordo preveda una durata significativa e migliori condizioni per il conduttore, rispetto a un mero adeguamento unilaterale.
Conclusione
Il canone scalettato, una volta considerato inammissibile, è oggi ampiamente riconosciuto come legittimo, purché fondato su criteri chiari, trasparenti e pattuiti sin dall’inizio. La giurisprudenza ha confermato questa apertura, valorizzando l’autonomia contrattuale e offrendo maggiore flessibilità nei contratti di locazione, sia abitativi che commerciali.
