La cessione del contratto: fondamenti giuridici
Nel diritto civile italiano, la cessione del contratto è regolata dagli articoli 1406 e 1407 del Codice Civile. Secondo questa disciplina, in un contratto a prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, a condizione che le prestazioni non siano state ancora eseguite. La validità della cessione è subordinata al consenso del contraente ceduto, che può manifestarsi anche in forma tacita.
La cessione assume valore legale al momento della notifica o dell’accettazione, mantenendo le stesse modalità formali del contratto originario. Inoltre, il cedente si libera dalle obbligazioni solo se il contraente ceduto accetta espressamente la liberazione. In mancanza di tale liberazione, resta responsabile in via sussidiaria in caso di inadempimento del cessionario.
Locazioni abitative e commerciali: due regimi distinti
Nel contesto delle locazioni, la cessione del contratto varia a seconda della destinazione d’uso dell’immobile. Nelle locazioni abitative vige il principio del consenso obbligatorio del locatore, in conformità con l’articolo 2 della Legge 392/78, che richiama l’articolo 1594 del Codice Civile.
Nelle locazioni a uso diverso, invece, l’articolo 36 della stessa legge introduce una deroga: il conduttore può cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, a condizione che vi sia una cessione contestuale dell’azienda. Si parla di azienda in presenza di un complesso organizzato di beni, materiali e immateriali, destinati all’esercizio dell’attività imprenditoriale.
Cessione dell’azienda e subentro nel contratto di locazione
L’articolo 36 prevede che, in caso di cessione dell’azienda, il contratto di locazione commerciale venga trasferito insieme ad essa. Tuttavia, il dibattito giurisprudenziale sul rapporto tra questo articolo e l’articolo 2558 del Codice Civile ha generato tre orientamenti distinti.
Alcune sentenze sostengono che il subentro nel contratto di locazione richieda un accordo autonomo. Altre riconoscono una presunzione di cessione, mentre un terzo filone, più favorevole alla continuità aziendale, ritiene automatico il subentro del cessionario nel contratto, senza bisogno di ulteriori formalità.
Opponibilità della cessione e ruolo del locatore
Affinché la cessione dell’azienda sia opponibile al locatore, è necessaria una comunicazione formale contenente le informazioni essenziali per valutarne la validità. Il locatore può opporsi entro 30 giorni dalla ricezione, ma solo per gravi motivi riguardanti la figura del nuovo conduttore, come la sua solidità economica o affidabilità.
Questa impostazione mira a bilanciare la tutela dell’attività imprenditoriale con quella del proprietario, limitando tuttavia il potere di veto del locatore, che non può opporsi per motivi soggettivi o di convenienza.
Responsabilità del cedente e cessioni multiple
La responsabilità del cedente rimane anche dopo la cessione, soprattutto se non espressamente liberato. In presenza di più cessioni successive, si forma una catena di obbligazioni solidali tra i vari cedenti. Questo vincolo permane anche dopo l’eventuale rinnovo del contratto di locazione, mantenendo inalterata la responsabilità di chi ha ceduto il contratto.
