Il canone concordato nelle locazioni abitative
Il canone concordato è una particolare forma contrattuale per le locazioni ad uso abitativo, regolata dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. Questa tipologia nasce da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e quelle degli inquilini. Il contratto prevede un affitto determinato in base a criteri oggettivi, non stabilito liberamente tra le parti.
Durata e tipologie di contratto
I contratti a canone concordato sono comunemente identificati con la formula 3+2, cioè tre anni di durata con rinnovo automatico di altri due. Esistono varianti transitorie, valide soprattutto nei comuni con più di 10.000 abitanti, laddove siano in vigore specifici accordi territoriali. In entrambi i casi, la durata e le condizioni devono rispettare quanto previsto dalle normative vigenti.
Come si determina il canone
Il valore dell’affitto viene calcolato attraverso una scheda di determinazione del canone, basata su parametri oggettivi quali la metratura dell’immobile, le sue condizioni, la presenza di arredi, il piano, la zona in cui si trova e la classe energetica. Il canone deve rientrare tra una soglia minima e una massima stabilita dagli accordi locali. Non è ammessa alcuna deroga.
Testo contrattuale e modalità di stipula
Il contratto segue un modello standard allegato al decreto ministeriale. Può essere stipulato con due modalità: assistita, con il supporto delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, oppure non assistita, in cui è comunque obbligatoria l’attestazione di conformità da parte di almeno una delle organizzazioni. Questa certifica che il contratto e il canone rispettano le regole previste.
Vantaggi fiscali del canone concordato
Chi opta per questa forma contrattuale può beneficiare di agevolazioni fiscali significative. È prevista una cedolare secca al 10%, introdotta in via strutturale dal 2020, che sostituisce IRPEF e addizionali. Inoltre, viene applicata una riduzione del 25% sull’IRPEF per il reddito derivante da questi contratti. Non sono dovute imposte di registro né bollo.
Differenze rispetto al canone libero
A differenza della locazione a canone libero, che ha una durata di 4+4 anni e lascia libertà alle parti nel determinare l’importo dell’affitto, il canone concordato impone parametri precisi e una durata minima inferiore. Questo lo rende vantaggioso sia per i proprietari che per gli inquilini, soprattutto nei contesti urbani ad alta densità abitativa.
Validità del contratto e rispetto delle regole
Se un contratto transitorio viene stipulato senza rispettare le modalità previste, può essere automaticamente ricondotto al regime ordinario 4+4. In tal caso, si applicherà il canone previsto dagli accordi territoriali, anche se le parti avevano concordato diversamente. Il rispetto delle regole è quindi essenziale per garantire la validità del contratto e beneficiare delle agevolazioni.
