Nel panorama delle locazioni commerciali, il recesso anticipato da parte del conduttore è una possibilità prevista dalla legge, ma non sempre tale scelta è priva di conseguenze. Lo ha chiarito con forza il Tribunale di Locri (sentenza n. 472/2022), che ha affrontato il tema della legittimità del recesso per “gravi motivi” e del risarcimento del danno in favore del locatore qualora tali motivi non risultino fondati.
Cosa dice la legge: l’art. 27, comma 8, Legge n. 392/1978
La Legge sull’equo canone prevede che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento da un contratto di locazione commerciale qualora sussistano “gravi motivi”, dandone preavviso almeno sei mesi prima a mezzo raccomandata. Tuttavia, è proprio la nozione di “gravi motivi” a essere al centro di controversie giurisprudenziali.
I gravi motivi devono essere:
- Sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto;
- Estranei alla volontà del conduttore;
- Imprevedibili;
- Tali da rendere eccessivamente onerosa la prosecuzione del contratto.
Il caso: recesso dichiarato per crisi aziendale, ma i numeri raccontano altro
Nel caso deciso a Locri, la conduttrice aveva dichiarato il recesso per presunti gravi motivi legati a una crisi economica dell’attività. Tuttavia, l’analisi dei bilanci dimostrava una situazione economica positiva, sebbene con una flessione nel fatturato. Inoltre, l’attività risultava proseguita, senza soluzione di continuità, sotto altro nome ma nella stessa zona, condotta dal marito della conduttrice.
Il Tribunale ha ritenuto che il recesso:
- Non fosse giustificato dai gravi motivi addotti;
- Fosse motivato da valutazioni soggettive e strategiche (trasferimento dell’attività in un altro locale a pochi metri di distanza);
- Non soddisfacesse i requisiti di imprevedibilità e onerosità sopravvenuta richiesti dalla legge.
Il risarcimento del danno: canoni e spese di ripristino
In assenza di gravi motivi, il recesso è da considerarsi ingiustificato e, pertanto, si configura come inadempimento contrattuale. In questi casi, il locatore ha diritto:
- Al pagamento dei canoni non versati, fino alla data della rilocazione dell’immobile o fino alla scadenza naturale del contratto;
- Al risarcimento delle spese sostenute per il ripristino dell’immobile, ove dimostrato che il rilascio è avvenuto in condizioni non conformi al contratto.
Nel caso di specie, il locatore ha ottenuto:
- Il pagamento di € 29.920,00 per canoni dovuti fino alla nuova locazione;
- Il rimborso di € 311,49 per lavori di ripristino accertati documentalmente;
- La condanna alle spese processuali, parzialmente compensate.
Conclusioni: quando si può davvero recedere per gravi motivi?
La sentenza chiarisce che il conduttore non può abusare della facoltà di recesso ex art. 27 L. 392/78:
- La semplice scelta imprenditoriale di cambiare sede o intestazione dell’attività non è un valido grave motivo;
- È necessario provare l’impossibilità oggettiva di proseguire il contratto, causata da eventi imprevisti e indipendenti dalla propria volontà.
