L’intimazione di sfratto è un procedimento speciale regolato dal Codice di Procedura Civile, fondamentale nel diritto delle locazioni.
Cos’è l’Intimazione di Sfratto?
L’intimazione di sfratto è utilizzata in due principali situazioni:
- Sfratto per Morosità (Art. 658 c.p.c.)
Si verifica quando il conduttore non paga il canone di locazione entro i termini stabiliti o non salda gli oneri accessori, purché il debito superi due mensilità.
- Sfratto per Finita Locazione (Art. 657, secondo comma c.p.c.)
Si applica quando il contratto di locazione è già scaduto e l’inquilino non rilascia l’immobile.
È importante distinguere questa procedura dalla licenza per finita locazione (Art. 657, primo comma c.p.c.), che è un’azione preventiva esperibile prima della scadenza del contratto.
Procedimento e Notifica dell’Intimazione di Sfratto
L’iter inizia con la notifica dell’intimazione al conduttore, ai sensi dell’Art. 137 c.p.c. L’atto deve contenere:
- L’invito a comparire all’udienza;
- L’avvertimento che, in caso di mancata comparizione o opposizione, il giudice convaliderà lo sfratto.
Regole sulla Notifica:
- Non è valida la notifica al domicilio eletto (Art. 141 c.p.c.).
- Se non è notificata in mani proprie, l’ufficiale giudiziario o l’avvocato deve inviare una raccomandata di avviso (Art. 660 c.p.c.).
- Tra la notifica e l’udienza devono trascorrere almeno 20 giorni liberi.
Udienza e Convalida dello Sfratto
All’udienza possono verificarsi diverse situazioni:
- Il locatore non compare: l’intimazione perde efficacia.
- Il conduttore non si oppone o non compare: il giudice verifica la regolarità della notifica e convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva.
- Il conduttore si oppone: il procedimento prosegue nelle forme del rito speciale (Art. 447 bis c.p.c.).
Decreto Ingiuntivo per Canoni Scaduti
Nel caso di sfratto per morosità, se il conduttore non si oppone, il giudice emette un decreto ingiuntivo (Art. 664 c.p.c.) per il pagamento dei canoni scaduti e delle spese relative allo sfratto. Il decreto è immediatamente esecutivo.
Aspetti Pratici e Prassi del Tribunale di Roma
Secondo la prassi del Tribunale di Roma:
- L’atto di intimazione deve basarsi su un contratto scritto e registrato.
- La morosità deve riguardare almeno due mesi di canone o oneri accessori.
- Domande generiche possono comportare la nullità dell’intimazione.
Modifiche dovute alla pandemia:
- È stata introdotta un’ora contumaciale di mezz’ora per la gestione delle udienze.
- In caso di rinvio dell’udienza, si notifica anche il decreto presidenziale con la nuova data.
Notifiche: Un Elemento Critico
La corretta notifica è essenziale per garantire il contraddittorio e il diritto di difesa. Le modalità previste sono:
- Art. 139 c.p.c.: notifica a mani proprie.
- Art. 140 c.p.c.: in caso di irreperibilità, deposito presso il Comune e avviso raccomandato.
- Art. 143 c.p.c.: notifica per irreperibilità assoluta.
Se l’avvocato procede con la notifica, deve comunque inviare una raccomandata ex Art. 660 c.p.c. in caso di mancata consegna a mani proprie.
Conclusione
Una volta ottenuta la convalida di sfratto per morosità, non si può successivamente intimare lo sfratto per finita locazione per lo stesso rapporto: il contratto è già risolto e i mancati pagamenti successivi configurano un’indennità di occupazione.
