La disdetta della locazione si riferisce alla comunicazione con cui una delle parti del contratto di locazione manifesta all’altra la volontà di impedirne la prosecuzione alla scadenza. In genere, l’espressione “disdetta per finita locazione” viene utilizzata per riferirsi alle scadenze successive alla prima. È importante distinguere la disdetta dal diniego di rinnovo, che invece si riferisce alla prima scadenza del contratto.
Aspetti Generali della Disdetta
- Natura giuridica: La disdetta è considerata un negozio giuridico unilaterale recettizio, ovvero produce effetti nel momento in cui il destinatario ne viene a conoscenza.
- Scopo: Impedisce la tacita rinnovazione del contratto. In assenza di disdetta, i contratti di locazione si rinnovano automaticamente.
- Termini di preavviso:
o Sei mesi prima della scadenza per le locazioni ad uso abitativo.
o Dodici mesi prima della scadenza per le locazioni ad uso commerciale, industriale e artigianale.
o Diciotto mesi prima della scadenza per le locazioni alberghiere o assimilate.
Requisiti di Forma Dopo la Legge 431/98
- Il diniego di rinnovo e la disdetta devono essere comunicati con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.
- Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che la mancata osservanza di tale forma non comporta automaticamente la nullità dell’atto.
- È sufficiente che la comunicazione giunga al destinatario nei termini di legge, indipendentemente dal mezzo utilizzato.
Conseguenze del Principio di Libertà delle Forme
- Una disdetta priva di sottoscrizione è valida se ricevuta dal conduttore senza incertezze sulla provenienza e sull’intenzione del locatore.
- Può essere resa da un rappresentante senza necessità di un atto scritto.
- Può essere contenuta in un atto processuale, purché notificato nei termini previsti.
Irrevocabilità della Disdetta
- Una volta ricevuta, la disdetta non può essere revocata senza il consenso di entrambe le parti.
- L’inerzia del locatore dopo l’invio della disdetta non implica un rinnovo tacito del contratto.
Procedura Giudiziaria Successiva alla Disdetta
- Per le scadenze successive alla prima si applica la procedura del procedimento sommario di cognizione per la convalida di licenza o sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.).
Conclusione
La disdetta della locazione è un atto essenziale per impedire il rinnovo automatico del contratto. Sebbene la legge preveda la forma della raccomandata, la giurisprudenza privilegia la ricezione della comunicazione da parte del conduttore. Una volta ricevuta, la disdetta è generalmente irrevocabile, e in caso di contestazioni si può ricorrere al procedimento di convalida di licenza per finita locazione.
