Negli ultimi anni, il contratto di locazione a canone concordato ha guadagnato sempre più popolarità tra proprietari e inquilini, grazie a vantaggi fiscali e a una regolamentazione più equilibrata rispetto ai contratti a canone libero. Se in passato il suo utilizzo era piuttosto limitato (nel 2011 solo il 30% dei contratti di locazione a Roma rientrava in questa categoria), la situazione è cambiata con l’introduzione della cedolare secca. Questa imposta sostitutiva, inizialmente fissata al 19% e poi ridotta al 10% nel 2020, ha reso questa formula contrattuale ancora più conveniente, eliminando IRPEF, imposta di registro e bollo sul canone.
Cosa Dice la Normativa?
Il contratto a canone concordato si basa su una Convenzione Nazionale che stabilisce le linee guida per la determinazione dei canoni di locazione, tenendo conto di durata, rendita catastale e altri parametri oggettivi. Tuttavia, la sua applicazione pratica avviene attraverso gli accordi territoriali, definiti localmente tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Il rispetto di questi accordi è essenziale per beneficiare delle agevolazioni fiscali.
A Roma, ad esempio, l’accordo più recente è entrato in vigore l’11 marzo 2019, sostituendo quello precedente del 2004. Anche altre città come Torino, Milano e Firenze hanno aggiornato i loro accordi territoriali, ciascuna con tempistiche differenti.
Le Principali Tipologie di Contratto a Canone Concordato
Il contratto a canone concordato non è unico, ma si suddivide in tre principali categorie:
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Contratto 3+2 (o varianti 4, 5, 6+2)
Questa formula prevede una durata iniziale di 3 anni, rinnovabili automaticamente per altri 2. È spesso consigliata alle famiglie in quanto rappresenta un’alternativa più stabile rispetto al classico 4+4. I proprietari beneficiano di agevolazioni fiscali, e optando per durate più lunghe (4+2, 5+2, 6+2) si ottiene un incremento percentuale sul canone rispetto a quello stabilito dalla scheda di valutazione.
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Contratto Transitorio (1-18 mesi)
Pensato per chi ha necessità temporanee, questo contratto deve prevedere una motivazione documentata per la sua breve durata, come un trasferimento di lavoro o il matrimonio di un figlio. Se non si giustifica la transitorietà, il contratto può essere considerato nullo e riconvertito nella durata minima di 4 anni tipica dei contratti a canone libero.
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Contratto per Studenti Universitari (6-36 mesi)
Questa formula è rivolta esclusivamente agli studenti, con canoni calmierati e benefici fiscali sia per il locatore che per il conduttore. Lo studente, per accedere alle agevolazioni, deve dimostrare la propria iscrizione all’università (ad esempio con il numero di matricola). Inoltre, è possibile stipulare contratti per porzioni di immobili con uso comune dei servizi.
Come Si Determina il Canone?
Il canone di locazione non è frutto di una libera trattativa tra proprietario e inquilino, ma viene calcolato sulla base di:
- Superficie convenzionale: con eventuali bonus/malus in base alla grandezza dell’appartamento e alla presenza di pertinenze come box e cantina.
- Caratteristiche dell’immobile: la presenza di impianti essenziali, ascensore o altre dotazioni incide sulla fascia di oscillazione del canone.
- Zona di riferimento: i comuni suddividono il territorio in fasce con valori minimi, medi e massimi.
- Bonus/Malus specifici: ad esempio, un appartamento arredato può beneficiare di un incremento del 15% sul canone, mentre un seminterrato o un piano alto senza ascensore possono subire riduzioni.
Agevolazioni Fiscali
Oltre alla cedolare secca, il canone concordato offre ulteriori vantaggi:
- Per il locatore che non sceglie la cedolare secca: sconto del 30% sull’imponibile IRPEF, riduzione del 25% sull’IMU (fino al 2020 senza necessità di comunicazione al comune) e sconto del 30% sulla tassa di registro.
- Per l’inquilino: detrazione IRPEF variabile in base al reddito.
- Per lo studente universitario: detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 2.633 euro, purché l’università sia distante almeno 100 km dalla residenza o situata in un’altra provincia.Registrazione del Contratto
La registrazione del contratto è obbligatoria se non si opta per la cedolare secca e deve essere effettuata tramite il modello F24 Elide. In fase di prima registrazione, è necessario indicare i codici tributo specifici, mentre per le annualità successive ogni contratto è identificato da un elemento univoco.
Conclusione
Il contratto a canone concordato rappresenta un’interessante opportunità per proprietari e inquilini, grazie ai benefici fiscali e alla regolamentazione chiara. Sebbene offra meno flessibilità rispetto al canone libero, può essere una scelta strategica per chi cerca un compromesso tra stabilità e vantaggi economici.
