L’indennità di avviamento rappresenta una tutela fondamentale per gli esercenti di attività commerciali nel caso di cessazione del contratto di locazione per volontà del locatore. Tuttavia, il diritto a questa indennità è subordinato a condizioni ben precise, tra cui la necessità che l’attività svolta nei locali locati implichi un contatto diretto con il pubblico. Vediamo in dettaglio cosa prevede la normativa e come si è espressa la giurisprudenza in merito.
Normativa di riferimento
L’indennità di avviamento è regolata dall’articolo 34 della Legge 392/1978, che prevede il riconoscimento di un’indennità pari a 18 mensilità del canone di locazione per le attività commerciali e 21 mensilità per quelle alberghiere. Tale compensazione economica spetta agli esercenti che, a seguito della cessazione del contratto di locazione non dovuta a loro inadempienza, perdono il valore commerciale acquisito dal punto vendita nel corso del tempo.
Per ottenere l’indennità, l’attività svolta deve necessariamente prevedere un’interazione diretta e non mediata con il pubblico degli utenti e consumatori. Non tutte le attività, quindi, rientrano in questo ambito: ad esempio, gli uffici direzionali o le attività all’ingrosso potrebbero non soddisfare questo requisito.
Contatto diretto con il pubblico: un criterio fondamentale
La giurisprudenza ha chiarito a più riprese che il contatto diretto con il pubblico si verifica quando la clientela finale ha accesso ai locali e interagisce con il conduttore senza intermediazioni. La Sentenza della Corte di Cassazione n. 13012/2016 ha ribadito che il concetto di “contatto con il pubblico” non è da intendersi in senso astratto, ma deve essere valutato sulla base delle specifiche modalità operative dell’attività commerciale. In altre parole, non basta che un’azienda venda beni o servizi al pubblico: è essenziale che ci sia un’interazione fisica con i clienti all’interno del locale.
Un altro aspetto cruciale riguarda l’onere della prova. La Sentenza n. 17102/2014 ha stabilito che, qualora la destinazione contrattuale dell’immobile non specifichi espressamente la necessità di un contatto con il pubblico, sarà il conduttore a dover dimostrare che l’attività svolta nei locali locati implichi realmente tale interazione.
In alcuni casi, però, l’onere della prova può non ricadere interamente sul conduttore. La Sentenza n. 29303/2023 ha affermato che se il contratto di locazione prevede espressamente un utilizzo commerciale con contatto diretto con il pubblico, il conduttore non deve fornire ulteriori dimostrazioni. Questa precisazione è particolarmente importante per quelle attività che, per loro natura, implicano la presenza della clientela, come bar, ristoranti, negozi di vendita al dettaglio o alberghi.
Quando l’indennità non è dovuta
Ci sono diverse circostanze in cui l’indennità di avviamento non viene riconosciuta. Tra queste rientrano:
- La cessazione del contratto per morosità del conduttore;
- Il rifiuto di rinnovo del contratto da parte del conduttore;
- La destinazione dell’immobile a un uso che non comporta contatto diretto con il pubblico, come attività industriali, uffici amministrativi o logistica.
Conclusioni
L’indennità di avviamento rappresenta un importante strumento di tutela per gli esercenti commerciali, ma la sua concessione non è automatica. Il requisito del contatto diretto con il pubblico risulta essenziale per il riconoscimento dell’indennità e la giurisprudenza ha fornito criteri chiari per la sua applicazione. In caso di controversia, il conduttore deve essere in grado di dimostrare che la sua attività rientra nei parametri stabiliti dalla legge e dalle sentenze della Corte di Cassazione.
Per evitare problemi, è consigliabile verificare attentamente la destinazione d’uso dell’immobile nel contratto di locazione e, in caso di dubbi, consultare un esperto legale specializzato in diritto immobiliare.
