L’indennità di avviamento commerciale è un diritto riconosciuto ai conduttori di immobili adibiti ad attività commerciali a contatto diretto con il pubblico. Questa compensazione economica tutela l’investimento e la clientela acquisita dal conduttore in caso di cessazione forzata della locazione.
Cos’è l’Indennità di Avviamento Commerciale?
L’indennità di avviamento è disciplinata dall’articolo 34 della Legge 392/78, che stabilisce un importo pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione per le attività commerciali e 21 mensilità per quelle alberghiere. Questa somma viene corrisposta al conduttore quando il locatore decide di non rinnovare il contratto alla scadenza.
Quando Spetta l’Indennità?
L’indennità è dovuta quando:
- Il conduttore svolge un’attività con contatto diretto con il pubblico.
- La cessazione del contratto di locazione avviene per volontà del locatore.
- L’attività esercitata ha generato un avviamento commerciale tangibile.
Quando Non Spetta?
L’indennità non è dovuta se:
- Il conduttore decide volontariamente di non rinnovare il contratto.
- L’immobile è utilizzato per attività senza contatto diretto con il pubblico (ad esempio, magazzini o uffici).
- Il locatore offre un rinnovo contrattuale alle stesse condizioni e il conduttore rifiuta.
Sentenze Rilevanti sulla Perdita dell’Avviamento
Ecco tre sentenze recenti che chiariscono alcuni aspetti critici dell’indennità di avviamento commerciale:
- Cassazione Civile, Sez. VI, Sentenza n. 12607 del 22/05/2018
o La Cassazione ha stabilito che l’indennità spetta al conduttore solo se l’immobile viene effettivamente utilizzato per un’attività con contatto diretto con il pubblico.
- Cassazione Civile, Sez. III, Sentenza n. 23344 del 19/09/2019
o Se il locatore decide unilateralmente di non rinnovare il contratto, l’indennità deve essere corrisposta al conduttore, indipendentemente dalla sua volontà di restare nell’immobile.
- Cassazione, Sentenza n. 23515 del 27/10/2020
o Ha chiarito che l’indennità di avviamento commerciale non è soggetta a IVA ma costituisce reddito imponibile con ritenuta d’acconto.
Come Ottenere l’Indennità di Avviamento?
Per richiedere l’indennità, il conduttore deve:
- Dimostrare il contatto diretto con il pubblico e l’esistenza di un avviamento commerciale.
- Verificare la disdetta del contratto da parte del locatore.
- Avviare una negoziazione o, in caso di rifiuto del locatore, presentare un’azione legale.
Conclusioni
L’indennità di avviamento commerciale rappresenta un importante strumento di tutela per gli imprenditori. Tuttavia, per ottenerla, è fondamentale conoscere i propri diritti e valutare attentamente la propria posizione contrattuale. In caso di dubbi, consultare un avvocato esperto in diritto immobiliare può essere la scelta migliore per evitare contestazioni legali.
