Il rent to buy è un contratto introdotto dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, convertito in Legge 164/2014), pensato per chi desidera acquistare un immobile, ma non dispone immediatamente delle risorse necessarie per concludere la compravendita. Questa formula rappresenta un’opzione flessibile sia per uso residenziale che commerciale, offrendo vantaggi e garanzie per entrambe le parti coinvolte.
Come funziona il rent to buy?
Il rent to buy si sviluppa in due fasi principali:
- Godimento dell’immobile: Il conduttore (futuro acquirente) ottiene l’uso immediato dell’immobile, pagando un canone mensile.
- Opzione di acquisto: Al termine del periodo concordato, il conduttore può decidere se acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo finale una parte dei canoni già versati.
Il canone: due componenti
Il canone di rent to buy è composto da:
- Quota di utilizzo: Remunerazione per l’uso dell’immobile.
- Quota imputabile al prezzo: Somma che sarà detratta dal costo finale dell’acquisto, qualora il conduttore eserciti il diritto di compravendita.
Vantaggi della trascrizione del contratto
La trascrizione nei registri immobiliari è uno degli aspetti centrali del rent to buy, poiché garantisce importanti tutele al conduttore:
- Opponibilità ai terzi: Previene la vendita dell’immobile a terzi o l’iscrizione di ipoteche.
- Effetto prenotativo: Riserva il diritto d’acquisto per il conduttore.
- Tutela in caso di inadempimento: In caso di mancata conclusione del contratto, il conduttore ha diritto al rimborso della parte del canone destinata al prezzo.
Gli effetti della trascrizione durano fino a 10 anni e cessano automaticamente se non si procede al rogito entro un anno dalla data stabilita.
Chi può utilizzare il rent to buy?
Questo tipo di contratto è applicabile a qualsiasi immobile, sia residenziale che commerciale. Può essere utilizzato anche per terreni o immobili produttivi e direzionali, offrendo una grande flessibilità.
Cosa succede in caso di mancato acquisto?
Se il conduttore decide di non acquistare l’immobile, il contratto cessa alla scadenza del termine previsto. In questo caso:
- Il concedente recupera la piena disponibilità dell’immobile.
- I canoni già versati vengono trattenuti dal concedente per la quota destinata all’uso, mentre la parte imputata al prezzo di vendita deve essere restituita.
Inoltre, il conduttore è tenuto a restituire l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della stipula, salvo il normale deterioramento d’uso.
Obblighi fiscali e manutentivi
Durante il periodo di utilizzo:
- IMU: A carico del proprietario.
- TASI: Divisa tra proprietario e conduttore, secondo le percentuali stabilite dal comune.
- TARI: A carico del conduttore, che utilizza il servizio di raccolta rifiuti.
Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono regolate in base alle norme sull’usufrutto:
- Manutenzione ordinaria: A carico del conduttore.
- Riparazioni straordinarie: A carico del proprietario, salvo quanto diversamente stabilito.
Inadempimenti e risoluzione
Se il conduttore non rispetta gli obblighi contrattuali (ad esempio, il mancato pagamento del canone), il concedente può:
- Richiedere il rilascio dell’immobile attraverso le vie giudiziali ordinarie.
- Avvalersi del contratto come titolo esecutivo, se stipulato come atto pubblico.
- Risolvere il contratto, trattenendo i canoni versati come indennità, salvo diverse disposizioni contrattuali.
D’altro canto, in caso di inadempimento del concedente, il conduttore ha diritto al rimborso della parte di canoni destinata al prezzo, maggiorata degli interessi legali.
Conclusioni
Il rent to buy rappresenta una soluzione vantaggiosa per chi desidera acquistare un immobile, ma necessita di maggiore flessibilità nei tempi di pagamento. Grazie alle garanzie offerte dalla trascrizione del contratto e alla possibilità di personalizzare gli accordi, è una formula sempre più utilizzata nel mercato immobiliare.
