La locazione condivisa è una soluzione frequente per studenti, giovani coppie o lavoratori che desiderano suddividere i costi di un appartamento. Tuttavia, può capitare che uno degli inquilini decida di lasciare il contratto prima della sua naturale scadenza. Cosa succede in questi casi e quali sono i passi da seguire per gestire la situazione nel rispetto delle normative? Scopriamolo insieme.
Contratti di Locazione Condivisi: Cosa Dice la Legge?
Secondo l’articolo 1321 del Codice Civile, un contratto è un accordo tra due o più parti per regolare un rapporto giuridico. Nel caso dei contratti di locazione, è possibile che vi siano più inquilini, solitamente per motivi di condivisione delle spese.
Ci sono due modalità principali per stipulare un contratto con più inquilini:
1. Contratti autonomi per ciascun inquilino: ogni parte sottoscrive un contratto individuale, che è gestibile in maniera indipendente.
2. Un unico contratto con più intestatari: in questo caso, si applicano le regole della solidarietà passiva previste dagli articoli 1292 e 1294 del Codice Civile. Ciò significa che ciascun inquilino è responsabile per l’intero canone di locazione, e il pagamento effettuato da uno di essi libera anche gli altri.
L’obbligazione solidale garantisce al locatore il pagamento completo, ma può creare complicazioni tra gli inquilini nel caso di un recesso parziale.
Recesso Parziale di un Inquilino: Come Funziona?
Il recesso di uno solo degli inquilini è possibile e può verificarsi in tre modi principali:
1. Il contratto prosegue con gli altri conduttori: gli inquilini rimanenti sono obbligati a rispettare tutte le clausole contrattuali, compreso il pagamento dell’intero canone.
2. Risoluzione del contratto: se previsto nel contratto, il recesso di un inquilino può portare alla cessazione del rapporto locatizio per tutti.
3. Cessione del contratto: l’inquilino uscente trova un nuovo subentrante, che viene formalmente registrato come parte del contratto.
Passaggi per Uscire da un Contratto di Locazione
Se un inquilino desidera uscire dal contratto, è fondamentale seguire alcune regole:
1. Comunicazione al locatore: l’inquilino uscente deve inviare una lettera di recesso con un preavviso di almeno sei mesi, specificando i “gravi motivi” che giustificano la decisione.
2. Registrazione della cessione presso l’Agenzia delle Entrate: nel caso di un subentro, è necessario compilare il modulo RLI, pagare l’imposta di registro di 67 euro (o il 2% del canone annuo per le cessioni a titolo oneroso) e presentare il tutto entro 30 giorni.
Secondo quanto stabilito dalla Cassazione (sentenza n. 1011/1978), gli inquilini rimanenti continuano ad essere responsabili in solido per l’intero canone di locazione, a meno che non venga trovata una soluzione alternativa.
Aspetti Fiscali del Recesso Parziale
Il recesso parziale comporta anche adempimenti fiscali. La registrazione della cessione presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria e richiede:
• Il pagamento di 67 euro tramite modello F24 Elide (codice tributo 1502).
• La compilazione del modulo RLI, specificando i dettagli del contratto e i dati del locatore e degli inquilini.
Consigli per Affrontare la Situazione
Se l’inquilino uscente non riesce a trovare un sostituto, gli altri conduttori possono:
• Cercare un nuovo coinquilino.
• Rinegoziare il contratto con il locatore.
• Valutare la possibilità di recedere anche loro, seguendo le modalità previste.
Per i proprietari, il recesso parziale non rappresenta necessariamente un problema, poiché la clausola di solidarietà garantisce il pagamento dell’intero canone.
Conclusione
Gestire un contratto di locazione condiviso in caso di recesso parziale richiede attenzione e una corretta gestione degli obblighi legali e fiscali. Pianificare per tempo, mantenere una comunicazione chiara tra le parti e rispettare le normative sono passi essenziali per evitare complicazioni e continuare a vivere serenamente in una casa condivisa.
