I contratti di locazione a canone concordato rappresentano una soluzione vantaggiosa sia per i proprietari sia per gli inquilini, grazie a condizioni economiche agevolate e benefici fiscali. Tuttavia, affinché tali contratti siano validi e conformi alla normativa, è fondamentale rispettare le disposizioni previste dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, che introduce l’obbligo di asseverazione. Questo articolo analizza gli aspetti principali dell’attestazione di conformità, il ruolo delle organizzazioni rappresentative e le conseguenze della mancata regolarità.
L’Attestazione di conformità nei contratti a canone concordato
Il DM 16 gennaio 2017 stabilisce che tutti i contratti a canone concordato devono essere verificati da almeno una delle organizzazioni di categoria firmatarie dell’accordo territoriale. Questo obbligo si applica soprattutto ai contratti stipulati senza l’assistenza diretta delle organizzazioni. L’attestazione, dunque, serve a certificare che il contratto rispetti il contenuto economico e normativo dell’accordo locale.
Le modalità di asseverazione sono definite dagli accordi locali e possono essere:
- Unilaterali, ossia rilasciate da una sola organizzazione, sia dei proprietari che degli inquilini.
- Bilaterali, con il coinvolgimento di entrambe le organizzazioni, ritenute generalmente più affidabili.
Perché l’attestazione è fondamentale?
L’attestazione non è solo un requisito formale: rappresenta un elemento necessario per ottenere le agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato. Tra i principali vantaggi fiscali riconosciuti troviamo:
- Cedolare secca con aliquota ridotta al 10%.
- Riduzione del 30% del reddito imponibile ai fini IRPEF.
- Base imponibile ridotta al 70% per l’imposta di registro.
Senza l’attestazione, il contratto perde lo status di “canone concordato” e viene ricondotto alla categoria dei contratti a canone libero, con l’esclusione dei benefici fiscali.
Le responsabilità delle parti e delle organizzazioni
L’organizzazione che rilascia l’attestazione basa la verifica sugli elementi oggettivi dichiarati dalle parti. Non è però tenuta a verificarne la corrispondenza con la realtà, e quindi non è responsabile per eventuali discrepanze. Questo punto sottolinea l’importanza di una corretta compilazione del contratto da parte dei locatori e conduttori.
Cosa succede in caso di contratto non regolare?
La Corte di Cassazione (sentenza n. 27022/2016) ha chiarito che, in assenza di conformità al modello tipo stabilito dal DM 16 gennaio 2017:
- Il contratto non può beneficiare delle agevolazioni fiscali.
- Il rapporto viene qualificato come contratto a canone libero, con l’applicazione delle regole ordinarie.
Inoltre, controlli effettuati dai Comuni hanno evidenziato che molti contratti non rispettavano le regole previste, comportando il recupero delle agevolazioni indebite con l’aggiunta di sanzioni.
Come garantire la regolarità del contratto
Per evitare problemi e beneficiare delle agevolazioni fiscali, è essenziale:
- Affidarsi a professionisti o associazioni di categoria per la compilazione e verifica del contratto.
- Richiedere tempestivamente l’attestazione di conformità a una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale.
- Conservare una copia dell’attestazione da allegare al contratto, anche se non obbligatorio in sede di registrazione.
Conclusioni
I contratti a canone concordato offrono significativi vantaggi, ma richiedono una rigorosa conformità alle normative. L’attestazione di conformità rappresenta un passaggio cruciale per assicurare la validità del contratto e accedere alle agevolazioni fiscali. Proprietari e inquilini devono quindi prestare massima attenzione alla corretta compilazione e asseverazione, affidandosi, se necessario, alle associazioni di categoria.
Per ulteriori informazioni e supporto, le organizzazioni di proprietari e inquilini sono a disposizione per offrire assistenza nella compilazione, verifica e asseverazione dei contratti.
