Affittare una casa dovrebbe sempre garantire all’inquilino uno spazio abitabile e sicuro. Tuttavia, possono verificarsi situazioni in cui l’immobile locato diventi parzialmente o totalmente inagibile, compromettendo la vivibilità degli ambienti e causando non pochi disagi. Vediamo cosa stabilisce la legge italiana in merito ai diritti e agli obblighi di inquilino e proprietario in questi casi.
Cosa Si Intende per Inagibilità di un Immobile?
L’inagibilità di un immobile si verifica quando le condizioni dell’abitazione minano la salute o l’integrità fisica degli abitanti. Tra le principali cause rientrano:
- Muffa e infiltrazioni: causate da problemi di isolamento o da infiltrazioni che rendono malsani gli ambienti.
- Impianti pericolosi: come un impianto elettrico non a norma, che non possiede le certificazioni di conformità richieste.
- Crollo di parti strutturali: come pezzi del soffitto, dovuti a problemi strutturali dell’immobile.
Diritti dell’Inquilino in Caso di Inagibilità Totale
Quando l’immobile diventa totalmente inagibile, impedendo la continuazione dell’occupazione, l’inquilino ha il diritto di:
- Sospendere il pagamento del canone di locazione. Secondo la giurisprudenza, l’inquilino può interrompere il pagamento solo in caso di inagibilità completa dell’immobile.
- Richiedere il risarcimento danni al locatore, che ha l’obbligo di garantire un immobile abitabile e sicuro.
- Chiedere la risoluzione del contratto di locazione. Questo diritto è regolato dall’articolo 1578 e dall’articolo 1453 del Codice Civile.
Risoluzione del Contratto di Locazione per Inagibilità
Il contratto di locazione può essere risolto per due motivi specifici:
- Risoluzione per vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.): applicabile quando i problemi che rendono inagibile l’immobile erano presenti fin dall’inizio ma erano occulti. In questo caso, l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.
- Risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.): applicabile quando l’inagibilità è causata dal mancato adempimento del locatore, che non ha eseguito i lavori necessari per mantenere l’immobile in buone condizioni.
Inagibilità Parziale: Riduzione del Canone di Affitto
In caso di inagibilità parziale, l’inquilino non può sospendere arbitrariamente il pagamento del canone. Tuttavia, può richiedere una riduzione proporzionale del canone in base al mancato godimento dell’immobile. Per ottenere questa riduzione, è necessario rivolgersi al giudice, il quale determinerà l’ammontare della somma da corrispondere.
Infiltrazioni da Parti Comuni Condominiali: Responsabilità del Locatore
Le infiltrazioni da parti comuni condominiali rappresentano una casistica frequente che può causare danni agli immobili. La Corte di Cassazione ha stabilito che, anche in questi casi, il locatore è responsabile per i danni causati all’immobile locato. Il locatore, in quanto custode dell’immobile, è tenuto a:
- Intervenire per riparare i vizi provenienti da parti comuni.
- Risarcire l’inquilino per eventuali danni subiti a causa delle infiltrazioni, garantendo il mantenimento dell’immobile in condizioni abitabili.
Detrazione del Canone di Locazione: È Possibile?
L’inquilino non può decidere autonomamente di ridurre o sospendere il pagamento del canone di locazione senza rischiare lo sfratto. Per ottenere una riduzione del canone di locazione, deve procedere tramite vie legali, presentando il caso a un giudice che, una volta verificata l’inagibilità, stabilirà l’importo ridotto. Tale detrazione del canone non può mai essere arbitraria ma deve essere formalmente riconosciuta.
Conclusioni
In caso di inagibilità di un immobile, sia totale che parziale, la legge italiana tutela i diritti dell’inquilino, garantendo il diritto a un risarcimento o a una riduzione del canone, se adeguatamente motivati e riconosciuti dal giudice. Il locatore, d’altra parte, ha il dovere di mantenere l’immobile in condizioni sicure e abitabili.
