La Corte di Cassazione si è pronunciata, con l’ordinanza del 7 dicembre 2020, sul ricorso n. 4698/2018 riguardante una controversia legata alla risoluzione di un contratto di locazione commerciale per morosità. La decisione offre importanti chiarimenti sui criteri di valutazione della gravità dell’inadempimento contrattuale, in particolare alla luce dell’art. 1455 del Codice Civile, distinguendo tra locazioni commerciali e locazioni abitative.
Il caso
Il ricorso verteva su un contratto di locazione commerciale stipulato tra le parti, nel quale la conduttrice aveva accumulato ritardi nel pagamento dei canoni di locazione, fino a non pagare i canoni tra settembre 2015 e febbraio 2016. Dopo aver ricevuto intimazione di sfratto, la conduttrice sanava la morosità prima dell’udienza, offrendo anche di pagare interessi e spese legali. Tuttavia, nonostante il Tribunale di primo grado avesse rigettato la convalida di sfratto, in sede d’appello la conduttrice veniva condannata al rilascio immediato dell’immobile.
I principi giuridici affermati dalla Cassazione
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della conduttrice, confermando la decisione della Corte d’Appello e delineando alcuni principi chiave in materia di inadempimento nei contratti di locazione commerciale.
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Applicazione dell’art. 1455 c.c.
Nel valutare la gravità dell’inadempimento, la Corte ha chiarito che l’art. 1455 c.c. si applica alla risoluzione dei contratti di locazione commerciale. Questo articolo stabilisce che il giudice deve valutare se l’inadempimento sia tale da giustificare la risoluzione del contratto, tenendo conto della sua “non scarsa importanza” e dell’interesse della parte non inadempiente. A differenza della normativa specifica per le locazioni abitative, che prevede criteri rigidi per definire l’inadempimento (art. 5 della Legge n. 392/1978), nel caso delle locazioni commerciali spetta al giudice valutare la gravità dell’inadempimento in modo discrezionale.
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Comportamento successivo del conduttore
Un altro aspetto centrale è la rilevanza del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda di risoluzione. La Corte ha ribadito che, nei contratti di locazione, il pagamento tardivo dei canoni non annulla automaticamente gli effetti dell’inadempimento precedente. Anche se la conduttrice ha pagato i canoni prima dell’udienza, la Cassazione ha confermato che tale adempimento tardivo non impedisce al giudice di valutare la gravità dell’inadempimento già verificatosi.
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Inadempimento ripetuto e tolleranza del locatore
Un elemento significativo della decisione è la posizione della Corte riguardo al comportamento tollerante del locatore. La conduttrice aveva sostenuto che la locatrice, in passato, aveva accettato i ritardi nel pagamento, inducendola a ritenere che non vi fosse una particolare urgenza nel rispettare le scadenze. La Cassazione ha respinto questa argomentazione, affermando che la tolleranza del locatore nei confronti di ritardi precedenti non può essere interpretata come una rinuncia implicita alla puntualità. Secondo la Corte, la conduttrice non poteva legittimamente confidare in un diritto a pagare con ritardo, poiché un comportamento di questo tipo da parte del locatore potrebbe essere dettato da benevolenza e non dall’intenzione di modificare il contratto.
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Valutazione dell’inadempimento in rapporto all’interesse del creditore
Infine, la Corte ha sottolineato l’importanza di valutare l’inadempimento in relazione all’interesse del creditore. Il giudice deve considerare non solo l’oggettiva gravità del mancato adempimento (ad esempio, il numero di mesi non pagati o il ritardo accumulato), ma anche come tale inadempimento incida sul rapporto contrattuale complessivo e sull’interesse del locatore. In questo caso, la reiterata inadempienza della conduttrice aveva minato il sinallagma contrattuale, giustificando la risoluzione del contratto.
Conclusioni
L’ordinanza della Cassazione chiarisce che, nel caso di locazioni commerciali, l’inadempimento deve essere valutato con criteri meno rigidi rispetto alle locazioni abitative, ma sempre in rapporto alla gravità dell’inadempimento e all’interesse della parte non inadempiente. La tolleranza passata del locatore non costituisce una modifica tacita del contratto e il pagamento tardivo non annulla automaticamente la rilevanza dell’inadempimento già compiuto.
La decisione conferma quindi che, nel caso di inadempimento contrattuale, la valutazione della gravità è affidata al giudice, il quale può utilizzare parametri orientativi, ma deve sempre considerare le specifiche circostanze del caso.
