La Corte di Cassazione, con ordinanza del 14/02/2023, si è espressa sulla legittimità delle clausole di maggiorazione progressiva del canone nei contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo. L’ordinanza chiarisce che tali clausole, note come “canone a scaletta“, sono valide a condizione che gli aumenti siano predeterminati e non configurino un meccanismo per eludere le norme sull’aggiornamento del canone stabilite dall’art. 32 della Legge 392/1978.
La Disputa Legale e le Clausole Contrattuali
Nel caso in esame, il contratto di locazione prevedeva una maggiorazione annuale del canone: 24.000 euro per il primo anno, 30.000 euro per il secondo e 36.000 euro per il terzo. A partire dal quarto anno, il canone sarebbe stato aggiornato automaticamente in base al 75% delle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo, senza necessità di una richiesta formale del locatore. Tuttavia, il conduttore contestava la legittimità di questa clausola, ritenendola nulla in quanto violava le disposizioni di legge sull’aggiornamento del canone.
La Corte ha anche esaminato altre clausole contrattuali, come quella relativa al deposito cauzionale di 10.000 euro, non imputabile in conto pigioni e produttivo di interessi legali, e l’obbligo del conduttore di eseguire a proprie spese le opere necessarie per l’uso dell’area locata.
La Giurisprudenza della Cassazione
La Cassazione ha chiarito che, nel contesto dei contratti di locazione ad uso non abitativo, le parti sono libere di determinare il canone in misura differenziata e crescente nel tempo, purché gli aumenti siano predeterminati e non costituiscano un mezzo per aggirare il limite del 75% delle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo previsto per gli aggiornamenti del canone.
La distinzione fondamentale operata dalla giurisprudenza è tra “aggiornamento” e “aumento predeterminato” del canone. L'”aggiornamento” serve a preservare il valore reale del canone nel tempo, mentre l'”aumento predeterminato” è una modalità di pagamento progressivo che non altera l’equilibrio economico complessivo stabilito nel contratto.
La Validità della Clausola “A Scaletta”
La Corte ha confermato che le clausole “a scaletta”, che prevedono un aumento graduale del canone, non violano le disposizioni dell’art. 32 della Legge 392/1978. Queste clausole possono rispondere a esigenze specifiche, come facilitare l’avvio dell’attività commerciale del conduttore o sostenere le spese iniziali per l’adattamento dell’immobile. La condizione è che tali aumenti non sostituiscano gli aggiornamenti legali basati sull’indice dei prezzi al consumo.
Implicazioni sulla Ripartizione delle Spese Processuali
Infine, la Corte si è pronunciata anche sulla questione delle spese processuali, sottolineando che la reciproca soccombenza, ovvero il rigetto di alcune delle eccezioni sollevate, avrebbe potuto giustificare la compensazione delle spese tra le parti.
Conclusione
La decisione della Cassazione conferma la possibilità per le parti di stipulare contratti di locazione non abitativa con canoni differenziati nel tempo, nel rispetto delle norme vigenti. La sentenza offre una guida chiara sulla distinzione tra aggiornamenti e aumenti del canone, contribuendo a garantire un equilibrio tra i diritti del locatore e del conduttore.
